新國八條下的房地產(chǎn)市場波瀾迭起。京版15條引發(fā)巨大爭議，深圳購房者又因為銀行取消之前承諾的放貸利率優(yōu)惠而產(chǎn)生糾紛。2月16日，因為銀行取消利率優(yōu)惠，數(shù)位深圳購房者集體來到銀行討說法，而記者發(fā)現(xiàn)，這背后還有一個200位購房者組成的“利率折扣調(diào)整受害者”QQ群，擬聯(lián)合聲討相關(guān)銀行和金融機構(gòu)。
而本報記者發(fā)現(xiàn)，利率調(diào)整波及的購房者不僅限于深圳，北京、上海均有部分人群因此無法享受到新政前銀行承諾的8折、8.5折優(yōu)惠，從而使其購房成本大大提高。
分析人士認為，接連不斷的新政和加息、上調(diào)存款準備金率，導(dǎo)致商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)利潤大幅縮水，取消利率優(yōu)惠是必然。商業(yè)銀行的避險和自保行為，卻使首套房自住購買者受傷最深。在二套房首付提高、三套房限貸的情況下，市場成交將快速低迷、冰凍，最終迫使價格下跌。
利率優(yōu)惠承諾泡湯
昨日，深圳購房者張力告訴本報記者，他在去年末購入一套二手房，貸款35萬元，這是他的第一套房，當(dāng)時銀行承諾利率優(yōu)惠8.5折，年前已經(jīng)過了戶，但銀行近日通知說，利率優(yōu)惠要取消。
“銀行給出了三種解決辦法，一是排隊等待，沒有時間表；二是提高至基準利率，可以盡快放款。還有一個辦法是，與銀行簽訂《個人金融顧問服務(wù)協(xié)議書》，繳納一部分費用，可以盡快按此前的優(yōu)惠利率放貸�！睆埩φJ為，銀行是在變相收取額外費用，他不贊成這樣的處理方式。
而近期以來，像張力這樣受利率調(diào)整的人不在少數(shù)，目前加入“利率折扣調(diào)整受害者”QQ群的成員，已增加到200名左右。根據(jù)記者的調(diào)查統(tǒng)計，這些購房者共在13家不同的銀行遭遇房貸漲價，其中以工行居多。
深圳之外，2月份開始，上海多家銀行首套房貸放款標準已上浮10%，同時審批流程放緩，首套房貸利率上浮10%獲貸排隊時間大約為1個月，若是基準利率的房貸，放款時間則難以確定。而在北京，一些股份制銀行二套房貸利率已經(jīng)上浮，雖然仍執(zhí)行最低1.1倍基準利率的標準，但在申請貸款時，還需要在基準利率基礎(chǔ)上上浮15%～50%才能順利拿到貸款。
“有一部分客戶正好在利率調(diào)整前后辦理的貸款，銀行對此類客戶的處理方式不一。”北京一家大型商業(yè)銀行信貸人士稱，通常情況下，如果雙方有簽訂貸款協(xié)議，銀行會視客戶資產(chǎn)、信用資質(zhì)等，盡量按協(xié)議進行放貸。但也有上海、北京購房人對記者表示，遇到銀行不按協(xié)議放貸，取消了利率優(yōu)惠承諾。
張力等一批消費者認為，銀行單方面取消優(yōu)惠承諾是違約行為，如有必要將向法院提起訴訟。
深圳廣和律師事務(wù)所律師楊曦認為，雖然購房者與銀行有貸款協(xié)議，但根據(jù)其中的免責(zé)條款，如果銀行在遭遇國家政策變動時，有權(quán)上調(diào)利率。但廣東德海律師事務(wù)所主任律師張茂榮，卻不認同這一觀點。
“銀行有權(quán)根據(jù)國家政策變動上調(diào)利率的免責(zé)條款，屬于貸款陷阱條款。簽約后如果政府出臺首套房不能再給予利率優(yōu)惠的規(guī)定，也只是適用政策出臺后的借款行為，而不能溯及既往�！�
此外，張茂榮還認為，在國家政策范圍不清、政策本身有不確定性及政策不具有溯及力的情況下，該格式條款的本質(zhì)是銀行單方面賦予了自己的任意毀約權(quán)，即：以利率優(yōu)惠吸引購房者，貸款后再借口政策調(diào)整提高利率。
對此張茂榮建議，銀行出具承諾函后怠于放款的，二手房業(yè)主和一手房開發(fā)商可向法院提起訴訟，請求判決銀行強制履行房款支付義務(wù)；購房者則可持《借款擔(dān)保合同》向法院提起訴訟，要求判決銀行按約定的利率履行合同。
繼續(xù)優(yōu)惠或?qū)е麓尜J款利率倒掛
地產(chǎn)分析機構(gòu)中房信克而瑞的研究顯示，由于首套房買家對銀行貸款的依賴程度較高，其購房預(yù)算通常也非常緊張，從本次銀行調(diào)整利率的影響來看，一部分受困于貸款成本提升的剛性需求買家或?qū)⒈黄韧七t購房計劃，近期低端市場的成交量將再次遭受打擊。而去年至今多次上調(diào)存準金率，也大大壓縮了商業(yè)銀行可供放貸資金的規(guī)模。
克而瑞地產(chǎn)分析師楊晨青認為，央行最近一次加息之后，5年期存款利率為5%，5年期以上的貸款利率為6.60%，若首套房貸款利率優(yōu)惠為七五折或八折，貸款利率將分別為4.95%或5.28%。如果個人住房貸款優(yōu)惠不取消，存貸款利率將會出現(xiàn)倒掛。
中國社科院金融研究所研究員易憲容指出，央行差別化存款準備金率政策的執(zhí)行，以及銀監(jiān)會對商業(yè)銀行表外業(yè)務(wù)的并表要求，促使商業(yè)銀行對個人房貸實行區(qū)別性的風(fēng)險定價，個貸利率將全面上升，國內(nèi)樓市價格調(diào)整不可避免。
在此背景下，張茂榮認為，銀行取消利率優(yōu)惠，是想將有限的資金貸給高利率的購房者，謀求更高的利潤。
北京一家中介機構(gòu)人士認為，銀行此舉在于規(guī)避風(fēng)險。目前三套房(及以上)貸已基本暫停，二套房首付提高至6成，對于銀行來說，二套房客戶從首付、還貸能力等方面，都比首套房客戶安全得多。取消首套房利率優(yōu)惠，萬一房價下跌銀行承擔(dān)的風(fēng)險會小一些。
市場影響方面，中原地產(chǎn)北京三級市場研究部總監(jiān)張大偉表示，2010年開發(fā)商的資金增長主要依靠自籌資金，超過了總資金增長幅度，而今首套房利率優(yōu)惠取消，成交下滑，已經(jīng)受到預(yù)售資金監(jiān)管的開發(fā)商，資金壓力再增，特別是部分郊區(qū)項目，因為體量大需求的資金更大。
“調(diào)控政策一定會對今年的市場產(chǎn)生效果�！钡禺a(chǎn)商的態(tài)度也逐漸明朗。2月18日中海地產(chǎn)主席孔慶平在香港表示，行業(yè)會受到影響，需求肯定會被壓抑。他預(yù)計，今年全國樓市銷售面積將減少至7億平方米，同比去年將下降3成。