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目前，美國房地產(chǎn)中介生意仍然清淡。資料照片 |
美國南部佛羅里達州勞德代爾堡市旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達，素有美國“威尼斯”之稱。但記者不久前走訪當?shù)囟嗉曳康禺a(chǎn)中介公司發(fā)現(xiàn)：一是房地產(chǎn)中介生意清淡；二是房價和金融危機前相比跌幅過半，目前仍沒有明顯止跌回升跡象。勞德代爾堡市的情況實際上也反映了整個美國的情況。
美國樓市步履蹣跚
巴克萊資本首席經(jīng)濟學(xué)家米歇爾·邁耶預(yù)計，從金融危機爆發(fā)到房地產(chǎn)止贖危機高發(fā)的2010年下半年，美國房價平均跌幅達40%左右，佛羅里達州、內(nèi)華達州等地情況更嚴重，房價已腰斬過半。
為穩(wěn)定樓市，美國政府曾于2009年3月份推出住房救助法案。在一系列舉措刺激下，美國樓市在2009年下半年出現(xiàn)短暫復(fù)蘇。然而，受制于居高不下的失業(yè)率和美國家庭財富縮水等因素，美國房地產(chǎn)市場的“小陽春”行情只是曇花一現(xiàn)，2010年重新走弱。
美國政府推出的首次購房者稅收優(yōu)惠政策原定于去年6月底到期，但作為美國房市主力的二手房銷售量從去年6月份的526萬套暴跌至7月份的384萬套。為了挽救陷入困境的房地產(chǎn)業(yè)，美國總統(tǒng)奧巴馬去年7月簽署法案，將該項優(yōu)惠政策延期至去年9月底。二手房銷售量在此期間略有回升，但優(yōu)惠政策結(jié)束后，銷售量又開始下滑。
縱觀2010年美國全年的新舊房銷售情況，除了首次購房者稅收優(yōu)惠政策原定6月底到期前產(chǎn)生的“末班車”效應(yīng)之外，房地產(chǎn)市場在成交量和成交價格兩方面都呈現(xiàn)出動能不足的特征。美國新房和舊房成交量的峰值都出現(xiàn)在6月底稅收優(yōu)惠政策到期前的二季度，而成交價格峰值則出現(xiàn)在4月份和5月份，體現(xiàn)出明顯的“政策市”效應(yīng)。
從全年成交量和成交價格走勢來看，美國房市在2010年呈現(xiàn)出前低、中高、后低的態(tài)勢，傳統(tǒng)的春秋交易旺季反而出現(xiàn)量跌價降局面�！度A爾街日報》刊文指出，離開了政府救市政策支撐的美國樓市開始變得步履蹣跚。
此外，美國聯(lián)邦儲備委員會主席伯南克曾透露，目前美國超過20%的借貸購房者的房貸總額高于房屋價值，即每5個美國購房者中就有一個“負翁”；另有33%的購房者首付比率不到10%。這些都顯示出在美國貸款購房者中，出現(xiàn)大量新止贖房產(chǎn)案例的可能性較大。
能夠體現(xiàn)美國商家信心與企業(yè)經(jīng)濟活力的穆迪商業(yè)地產(chǎn)價格指數(shù)也顯示，與2007年金融危機前的峰值相比，美國商業(yè)地產(chǎn)價格迄今跌幅已超過45%。
這些數(shù)據(jù)指標都顯示出，美國房地產(chǎn)市場仍在調(diào)整過程之中，普通購房者、建筑商和企業(yè)的信心尚未完全恢復(fù)，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)都不排除有進一步下探的可能。
2011年難以擺脫困境
鑒于美國經(jīng)濟將延續(xù)低位復(fù)蘇之勢，美聯(lián)儲去年11月底下調(diào)2011年美國經(jīng)濟增速，從去年6月份預(yù)計的3.5%-4.2%下調(diào)至3%-3.6%。此外，美國失業(yè)率在2011年仍將在9%以上徘徊。因此，美國房地產(chǎn)市場在2011年將依舊處于困境，并面臨三大難題。
——鑒于美國國會并未通過法案將首次購房稅收優(yōu)惠延期，加之實體經(jīng)濟復(fù)蘇緩慢等抑制因素，美國房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇短期內(nèi)困難重重。
布魯金斯學(xué)生研究員首格拉斯·埃利奧特說，美國需要經(jīng)濟增長來應(yīng)對高失業(yè)和房地產(chǎn)困局等難題，但至少還需要一年以上的時間來修復(fù)在上一輪經(jīng)濟周期中受重創(chuàng)的金融部門和房地產(chǎn)市場。另有一些經(jīng)濟學(xué)家和美國官員表示，美國房地產(chǎn)市場恢復(fù)元氣可能需要更長時間。
——疲軟的房地產(chǎn)市場銷售局面將會影響存量房市場出清以及建筑商信心。
美國商務(wù)部的數(shù)據(jù)顯示，按照當前的舊房銷售速度，美國存量房至少還需要8個月才能消化完，遠高于經(jīng)濟學(xué)家普遍認為6個月內(nèi)市場出清的健康時限。此外，美國商務(wù)部1月19日公布的報告顯示，去年12月份美國新房開量為52.9萬套，同比下降8.2%，顯示美國房地產(chǎn)建筑商的信心仍然不足。
——美國房地產(chǎn)正贖危機尚未結(jié)束，其負面影響是否會持續(xù)發(fā)酵還有待進一步觀察。
美國房地產(chǎn)業(yè)止贖風(fēng)波目前仍在延續(xù)。美聯(lián)儲理事伊莉莎白·杜克在近期的演講中稱，目前美國房地產(chǎn)止贖危機到2012年底都不會完全平息；美國止贖房產(chǎn)的數(shù)量從2006年的100萬件增加到2009年的280萬件，預(yù)計今年將增加225萬件，2012年再增加200萬件；美國目前還有500萬戶家庭已經(jīng)超過正常歸還房貸的90天期限，他們現(xiàn)在居住的房產(chǎn)也有可能變?yōu)橹冠H房產(chǎn)。
哥倫比亞大學(xué)全球研究中心東亞區(qū)主任肖耿說，緩解房地產(chǎn)危機，需要實實在在、能促進企業(yè)生產(chǎn)力和恢復(fù)企業(yè)信心的項目；但受制于美國選舉政治等短期因素，目前美國政府的經(jīng)濟政策制定者并沒有充分關(guān)注私營企業(yè)擴大生產(chǎn)以及創(chuàng)造就業(yè)機會的微觀經(jīng)濟努力，也缺乏宏觀經(jīng)濟政策上的長遠眼光，因而美國經(jīng)濟強勁復(fù)蘇和房地產(chǎn)市場企穩(wěn)尚需時日。