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　　農(nóng)歷虎年的最后幾天開(kāi)發(fā)商們正經(jīng)歷著空前嚴(yán)厲的政策緊縮。繼“新國(guó)八條”和房產(chǎn)稅改革方案出臺(tái)之后，周末又傳出消息說(shuō)，國(guó)有四大銀行可能全面取消首套房貸利率優(yōu)惠。
　　多數(shù)接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪的專家認(rèn)為，一系列調(diào)控政策的出臺(tái)將使大多數(shù)開(kāi)發(fā)商原本就不十分寬裕的資金鏈面臨更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)下調(diào)的可能性進(jìn)一步增加。
　　繼國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議26日公布“新國(guó)八條”全面調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)后，備受關(guān)注的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)“靴子”也于27日正式落地，一些城市的成交量應(yīng)聲跌落。數(shù)據(jù)顯示，上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)首日(28日)，一手商品房簽約套數(shù)571套，與前一日網(wǎng)簽933套相比，成交套數(shù)環(huán)比下降約四成。
　　就整個(gè)1月份而言，雖然上海等地在調(diào)控政策出臺(tái)前后出現(xiàn)短暫的“恐慌性購(gòu)房”，但據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院30日公布的最新數(shù)據(jù)，其監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，23個(gè)城市成交量環(huán)比下跌，其中15個(gè)城市跌幅超過(guò)20%，長(zhǎng)沙和包頭的跌幅更是超過(guò)了60%。
　　美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓預(yù)測(cè)，在政策的疊加效應(yīng)之下，未來(lái)一段時(shí)間樓市成交量會(huì)出現(xiàn)較大幅度下滑，這將在很大程度上減緩開(kāi)發(fā)商的資金回籠速度。此外，土地增值稅清算和稽查等政策也將直接對(duì)相當(dāng)一部分房企的資金鏈造成壓力。
　　另有市場(chǎng)消息稱，在北京等熱點(diǎn)城市，首套房貸利率優(yōu)惠可能被全面取消。徐楓表示，這無(wú)疑讓多數(shù)開(kāi)發(fā)商雪上加霜，“尤其是中小型開(kāi)發(fā)商的日子將很不好過(guò)，相當(dāng)一部分公司目前已確定無(wú)法落實(shí)今年的計(jì)劃。”
　　事實(shí)上，去年4月以來(lái)，房企面臨的信貸環(huán)境已逐步趨緊，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)銀行貸款融資的難度進(jìn)一步加大。今年1月17日，銀監(jiān)會(huì)召開(kāi)2011年工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)，對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，要繼續(xù)實(shí)施差別化房貸政策。公開(kāi)資料顯示，去年全年獲得銀行授信的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量十分有限，且授信額度與2009年相比明顯減少�！斑@樣一個(gè)趨勢(shì)反映了2010年以來(lái)調(diào)控的政策導(dǎo)向，即對(duì)開(kāi)發(fā)商逐漸收緊各個(gè)資金源。”徐楓說(shuō)。
　　中國(guó)指數(shù)研究院最近的一份報(bào)告顯示，2010年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源7.25萬(wàn)億元，其中利用外資、自籌資金增速較快，開(kāi)發(fā)商貸款和按揭貸款增速較慢。具體來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款12540億元，增長(zhǎng)10.3%，增速放緩14.7個(gè)百分點(diǎn)；利用外資796億元，增長(zhǎng)66.0%，增速提高7.0個(gè)百分點(diǎn)；包括定金、預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款等在內(nèi)的其他資金32454億元，增長(zhǎng)15.9%，增速降低4.5個(gè)百分點(diǎn)。
　　不僅如此，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)進(jìn)行公開(kāi)募資的難度也越來(lái)越大。截至1月27日，按申萬(wàn)行業(yè)分類，WIND統(tǒng)計(jì)顯示，自去年4月中旬以來(lái)，共計(jì)21家地產(chǎn)上市公司公布了增發(fā)預(yù)案，預(yù)計(jì)募資431.76億元，其中，僅有ST東源、道博股份、萬(wàn)澤股份通過(guò)了證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)。招商地產(chǎn)、中天城投、濱江集團(tuán)已宣布停止實(shí)施。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在調(diào)控政策放寬之前，房地產(chǎn)企業(yè)恐怕很難再?gòu)挠嘘P(guān)主管部門獲批再融資。
　　“在新一輪密集的調(diào)控政策高壓之下，對(duì)一些房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，去庫(kù)存、保持現(xiàn)金流穩(wěn)健是基本命題�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)說(shuō)，部分房企業(yè)可能將隨之調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略。
　　徐楓認(rèn)為，成交量的下滑將促使開(kāi)發(fā)商加緊推盤，甚至?xí)�采取包括降價(jià)在內(nèi)的多種促銷手段維持成交量，因此，房?jī)r(jià)下調(diào)的可能性進(jìn)一步增加。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭近日接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)預(yù)測(cè)，2011年部分城市房?jī)r(jià)將出現(xiàn)一定幅度的下調(diào)，70個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)將于二三季度出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)。
　　在拿地方面，徐楓表示，重重緊縮政策對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金儲(chǔ)備規(guī)模提出了更高要求，尤其在北京、上海等熱點(diǎn)城市，相對(duì)優(yōu)質(zhì)的住宅地塊動(dòng)輒就需要十幾億、數(shù)十億的資金，“這樣的形勢(shì)下，在一些熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)，中小型開(kāi)發(fā)商基本上就出局了。”
　　開(kāi)發(fā)商面臨的利空還不止如此，徐楓提醒說(shuō)，今年還可能會(huì)有更細(xì)更嚴(yán)的調(diào)控政策，限購(gòu)、二套房首付比例、貸款利率等方面仍有進(jìn)一步調(diào)整的空間。