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2010年，中國房地產(chǎn)市場在遭遇“史上最為嚴(yán)厲”調(diào)控政策下波動(dòng)顯著，一季度“高歌猛進(jìn)”、二季度“震蕩調(diào)整”、三季度“低位回調(diào)”、四季度“分化加劇”。時(shí)至年末，在一浪高過一浪的調(diào)控聲中，房價(jià)依舊堅(jiān)挺，投資樓市的熱情仍未退潮，相反，隨著推地高潮的來臨，土地市場漸回火熱，成交也呈放量態(tài)勢…… 即將過去的一年間，中國的房地產(chǎn)市場演繹了太多的“前所未有”。在業(yè)內(nèi)人士看來，政府出臺(tái)調(diào)控政策的決心之大、態(tài)度之堅(jiān)決前所未有，政策力度之大、手段運(yùn)用之多前所未有，當(dāng)然，面臨的市場復(fù)雜程度也前所未有。
2010年，中國房地產(chǎn)市場在遭遇“史上最為嚴(yán)厲”調(diào)控政策下波動(dòng)顯著，一季度“高歌猛進(jìn)”、二季度“震蕩調(diào)整”、三季度“低位回調(diào)”、四季度“分化加劇”。時(shí)至年末，在一浪高過一浪的調(diào)控聲中，房價(jià)依舊堅(jiān)挺，投資樓市的熱情仍未退潮，相反，隨著推地高潮的來臨，土地市場漸回火熱，成交也呈放量態(tài)勢……望“房”興嘆的人們?cè)絹碓揭苫螅赫{(diào)控為何如此之難？僵局究竟何時(shí)才能打破？
房價(jià)燙手房產(chǎn)稅持續(xù)發(fā)酵
雖然房產(chǎn)稅話題一直持續(xù)發(fā)酵，但有關(guān)房產(chǎn)稅出臺(tái)后的具體效果，業(yè)內(nèi)也存在不同看法。有專家認(rèn)為，現(xiàn)在市場對(duì)房產(chǎn)稅改革的期望值有些過高，對(duì)房產(chǎn)稅的效果也有些夸大。實(shí)際上房產(chǎn)稅開征可能達(dá)不到很多人預(yù)期的作用，在很多征收房產(chǎn)稅的國家里，照樣存在房地產(chǎn)泡沫。
22日晚上九點(diǎn)十分，微醺的小暉坐在北京方莊必勝客的一角跟大學(xué)時(shí)的哥們絮叨著一年來買房的糾結(jié)和教訓(xùn)：“兜里的銀子在年初還勉強(qiáng)夠得上四環(huán)，現(xiàn)在恐怕快到六環(huán)買房了�！�
畢業(yè)于國內(nèi)一所著名大學(xué)的小暉有著一份相當(dāng)不錯(cuò)的工作，眼瞅著都過了晚婚的年齡，越來越為結(jié)婚的事著急，過了虎年春節(jié)便開始為婚房折騰，然而就那么一兩次的猶豫，便錯(cuò)失了機(jī)會(huì)，過高的房價(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了承受能力，用他自己的話說，“希望像樹葉一樣搖落”。
“實(shí)在不行咱就帶著新娘租房唄�！毙熣f，其實(shí)不是自己多么樂觀豁達(dá)，而是面對(duì)這種“時(shí)代性糾結(jié)”，無法選擇而已。他還說他選擇了冬至這天求婚，是因?yàn)檫^了這一天“燦爛會(huì)越來越長”，語氣中悲愴伴隨著狂熱，仿佛讓人看到在他身后徐徐展開的中國房地產(chǎn)市場背景圖正蒸騰著熱氣。
國家統(tǒng)計(jì)局12月10日公布的今年1至11月全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況顯示，11月份全國70個(gè)大中城市房價(jià)格同比上漲7.7%，環(huán)比上漲0.3%，并且銷售量、銷售額以及房地產(chǎn)開發(fā)投資均“漲”聲一片。
一位業(yè)內(nèi)人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，出于居住的需要和職業(yè)習(xí)慣，他經(jīng)常去看盤，“最近兩個(gè)月在深圳我注意到了一個(gè)現(xiàn)象，就是買方和賣方已形成了一致預(yù)期：通貨膨脹，物價(jià)飛漲，房價(jià)還會(huì)繼續(xù)漲�！�
他分析說，這種預(yù)期導(dǎo)致的后果就是，原本把房子掛在中介打算賣房的業(yè)主把房子收回去不賣了，除非缺錢用，否則即使?jié)q了一大截也不賣了，“這不能怪房東不理性、貪婪，而是因?yàn)樗麄冃睦镆埠芑�，他不知道今天這個(gè)價(jià)把房子賣掉后，拿著錢明天還能不能再買回這套房子，于是便出現(xiàn)了市場成交量不大，但房價(jià)推升很快的結(jié)果。大家都被市場這只手推著往前走，沒有選擇�！�
“整個(gè)2010年，房地產(chǎn)市場可謂跌宕起伏”，杭州某知名房地產(chǎn)企業(yè)資深人士廖先生這樣概括。中國社科院12月發(fā)布的2011年《住房綠皮書》將前三季度的市場走勢軌跡概括為：2010年1-4月，價(jià)格上升趨勢延續(xù)，房價(jià)快速上漲；2010年5-6月，調(diào)控力度加大，觀望氣氛轉(zhuǎn)濃；2010年7-9月，樓市蠢蠢欲動(dòng)，反彈跡象出現(xiàn)。進(jìn)入第四季度，部分市場研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，10月份整個(gè)房地產(chǎn)市場呈量跌價(jià)挺之勢，11月則出現(xiàn)了“量價(jià)齊漲”。
綜合來看，前11月全國供應(yīng)類指標(biāo)增速創(chuàng)歷史新高，需求類指標(biāo)小幅增長，部分重點(diǎn)城市需求下降顯著，但房價(jià)整體仍呈上漲之勢。中國指數(shù)研究院指出，1至11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額、施工面積、新開工面積等供應(yīng)類指標(biāo)增速均顯著高于歷史水平，而商品房銷售面積和商品房銷售額同比增速分別為9.8%和17.5%，且全年各月增速基本呈下行趨勢。從重點(diǎn)城市來看，多數(shù)城市1至11月住宅成交面積不及2009年，其中北京、廣州、成都等地超過30%，上海、深圳、南京、杭州等地超過40%。
價(jià)格方面，據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，100個(gè)城市住宅(新房)平均價(jià)格在7至8月有所下跌，但9至11月，100個(gè)城市住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲，房價(jià)高位震蕩，北京等十大城市也普遍繼續(xù)上漲，僅同比漲幅有所縮小。
房價(jià)的持續(xù)高企使得越來越多的人將房產(chǎn)稅當(dāng)成樓市解困的“最后一根稻草”，也讓很多人對(duì)其寄予厚望。最近有消息稱，“房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案有望近期確定，上海、重慶將被列入首批試點(diǎn)”“重慶房產(chǎn)稅征收最快可能在明年年初開征”。
暫且不論效果如何，可以預(yù)期，關(guān)于房產(chǎn)稅改革的猜想將進(jìn)入新一輪發(fā)酵之中。
政策頻出調(diào)控難降樓市虛火
即將過去的2010年，從中央到地方，調(diào)控政策在房地產(chǎn)市場上可謂著墨最多的一年，從年初刺激政策的退出，到4月中旬的“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”，再到9月底的新一輪調(diào)控，調(diào)控的主基調(diào)貫穿著整個(gè)2010年。
2010年1月10日，國務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，增加保障房和普通商品房有效供給，抑制投資投機(jī)性購房需求，由此拉開了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。
但在隨后幾個(gè)月內(nèi)，樓市依然亢奮，2至4月全國商品房銷售面積同比增速仍在20%以上，70個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比漲幅持續(xù)攀升，北京等熱點(diǎn)城市高價(jià)地頻出，這直接導(dǎo)致了4月17日“國十條”的出臺(tái)。隨后一段時(shí)間內(nèi)，信貸、土地、稅收等政策密集出臺(tái)，房地產(chǎn)市場也在5至8月出現(xiàn)降溫。
小暉清晰地記得，當(dāng)時(shí)看中了望京的一套二手房，鏈家地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人告訴他，調(diào)控后，炒客拋盤的數(shù)量有一定程度的增多，買房的議價(jià)空間也大，有的房子成交總價(jià)甚至比報(bào)價(jià)降了數(shù)十萬元，“聽這么一說，心里那叫一個(gè)樂”。然而，小暉最終沒有出手，“現(xiàn)在總安慰自己說朝向和戶型不好，其實(shí)當(dāng)時(shí)主要還是想再等等，等房價(jià)降得更多�！笔聦�(shí)證明，小暉們樂過了頭，時(shí)隔不久這種憧憬便如水汽般蒸發(fā)了。
此次調(diào)控政策的出臺(tái)著實(shí)讓開發(fā)商們驚出一身冷汗。“政府在4月份出臺(tái)第二輪調(diào)控政策后，公司開始真正悲觀，部分高地價(jià)項(xiàng)目開始推遲項(xiàng)目進(jìn)度，對(duì)工程款支付開始收緊，對(duì)費(fèi)用開始重視，準(zhǔn)備過冬�！币晃徊辉竿嘎缎彰拈_發(fā)商對(duì)記者說，但是8月份后的迅速回暖又讓公司開始重新思考市場。
的確，進(jìn)入9月份部分重點(diǎn)城市顯著升溫，當(dāng)月全國商品房銷售面積同比增長16.6%，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，9月100個(gè)城市住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，十個(gè)大城市上漲0.8%。曾在網(wǎng)絡(luò)上轟動(dòng)一時(shí)的樓市《三字經(jīng)》這樣表述接下來樓市的情形：“百日畢，細(xì)算賬，價(jià)未降，反上揚(yáng)。房難買，租金漲，蝸居族，更凄涼……”
房價(jià)的再度上漲直接導(dǎo)致中央及相關(guān)部門在9月底密集出臺(tái)了多項(xiàng)“鐵腕”調(diào)控政策，其中包括各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對(duì)貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定等。
但是，經(jīng)歷了長久博弈之后的樓市僵局仍未打破，這一次甚至連短暫的冰凍都不曾有。相關(guān)資料顯示，新一輪調(diào)控政策出臺(tái)后地產(chǎn)股卻迎來暴漲，保利地產(chǎn)在接下來的9個(gè)交易日暴漲約40%，這與今年4月份政策出臺(tái)后的10個(gè)交易日下跌約13%形成了鮮明對(duì)比�！巴顿Y者對(duì)這種調(diào)控已經(jīng)開始不看好，接下來的市場表現(xiàn)也印證了股市投資者的判斷是正確的，因?yàn)樵诮酉聛淼膬蓚�(gè)月樓市連習(xí)慣性的縮量都沒有了，11月繼續(xù)量價(jià)齊飛�！焙贾菽持康禺a(chǎn)企業(yè)資深人士廖先生說。
在土地市場，繼一日三出高價(jià)地等盛況之后，今年4月，國土資源部發(fā)布相關(guān)文件明確，要調(diào)整完善土地管理政策，推行土地出讓預(yù)申請(qǐng)制度，探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)辦法。緊接著北京、上海等地推出了一系列備受期待的完善招拍掛制度新舉措，明確今后商品住宅用地出讓將不再只是“價(jià)高者得”。部分業(yè)內(nèi)人士將其視為土地出讓招拍掛制度的重大轉(zhuǎn)變，更有人將之看作新一輪全國土地市場變革的開端。
可當(dāng)推地高潮真正來臨，開發(fā)商們的拿地?zé)崆椴诺靡哉鎸?shí)顯現(xiàn)。尤其是進(jìn)入11月以后，眾房企的大手筆圈地比比皆是，萬科一周內(nèi)連收4幅宅地、佳兆業(yè)則創(chuàng)造了一天內(nèi)斬獲9幅地塊的紀(jì)錄。在土地市場推出量和成交量增加的同時(shí)，部分地塊的樓面價(jià)也高位運(yùn)行，杭州等熱點(diǎn)城市近期成交的部分地塊樓面價(jià)頻頻接近或突破2萬元/平方米。11月底，位于溫州市區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域的“原溫師院”地塊出讓時(shí)的樓面價(jià)更高達(dá)3.7萬元/平方米。不僅如此，地價(jià)還可以“隱形增高”。
一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》表示，地方政府可以通過綜合招標(biāo)等手段，減少高價(jià)地的出現(xiàn)，比如土地出讓時(shí)要求配建一定面積的保障性住房，從而拉低樓面地價(jià)等，實(shí)際上地塊上商品住宅的樓面價(jià)依舊高企。
厘清邏輯破解僵局需對(duì)癥下藥
在力度空前的調(diào)控壓力之下，樓市虛火為何難降呢？業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為過剩的流動(dòng)性是攪亂一池春水的最重要推手。而房地產(chǎn)調(diào)控各利益相關(guān)方的角力注定緊張而漫長。中國指數(shù)研究院預(yù)計(jì)，2011年房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控不會(huì)放松，房價(jià)不穩(wěn)，政策不止�！坝行┳兓皇橇⒏鸵娪暗�，我們需要更長的時(shí)間，以更平常的心態(tài)、更多的耐心才可能看到這些政策的調(diào)控效果�！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)說。
“推動(dòng)房價(jià)上升的一個(gè)根本動(dòng)力，我認(rèn)為是去年貨幣政策的過度寬松……十幾萬億元的貨幣量，一定會(huì)在今年形成資產(chǎn)價(jià)格上升和流動(dòng)性走強(qiáng)態(tài)勢，這是一個(gè)必然結(jié)果，其表現(xiàn)是最終使CPI上升，而房價(jià)永遠(yuǎn)是和CPI結(jié)伴同行的，今年必然要承受消納去年流動(dòng)性和貨幣增量的結(jié)果�！比珖ど搪�(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生分析說。
而調(diào)控之難還因?yàn)楹芏嘧兞恳蛩氐拇嬖�。聶梅生認(rèn)為，與此前調(diào)控不同的是今年從調(diào)控政策出臺(tái)到現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢一直是變化的，這個(gè)變化可以分兩方面來說，一個(gè)是國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃一直備受關(guān)注，大家希望其真正形成對(duì)經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)，從而使充斥在房地產(chǎn)板塊的資金平衡到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中，但今年不能馬上見效，換句話說就是還不足以吸納過剩的流動(dòng)性，所以大量資金仍然留在房地產(chǎn)領(lǐng)域，這可以從今年的房地產(chǎn)投資看出來，去年全年全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資約3.6萬億元，而今年前11個(gè)月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資就已經(jīng)達(dá)到了4.3萬億元。
第二個(gè)變量是土地，聶梅生細(xì)數(shù)說，這一變化甚至可以說成是“惡化”。今年在這樣的調(diào)控情況下開發(fā)商購買土地的增量大漲，土地像海綿一樣吸納了更多的資金，這是沒有估計(jì)到的。
從外部來講，輸入型通脹刺激了國內(nèi)的通脹預(yù)期，使得調(diào)控面臨更加復(fù)雜的局面，“錢在房地產(chǎn)領(lǐng)域擠不出去”……這樣的復(fù)雜局面是包括開發(fā)商在內(nèi)此前都沒有想到的。央行一份最新的問卷調(diào)查顯示，四季度26.1%的受調(diào)查居民在投資方式上首選房地產(chǎn)。“現(xiàn)在的情形是一邊是不差錢的開發(fā)商，一邊是有通脹預(yù)期持幣待購的老百姓，調(diào)控的難度可想而知。”北京一家上市房企資深人士說。
供應(yīng)結(jié)構(gòu)的失調(diào)也在一定程度上制約著調(diào)控效果的顯現(xiàn)。中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌在回顧我國住房體制改革的歷程時(shí)提出，進(jìn)入21世紀(jì)后的一段時(shí)間，由于相關(guān)政策的變化，中低收入家庭被推向了市場，沒有得到較好的住房保障，“沒有產(chǎn)品供應(yīng)給這些夾心層，他們成了被遺忘的角落……實(shí)際上是整個(gè)供應(yīng)體系出了毛病。”他認(rèn)為，要改變這個(gè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)就是要發(fā)展保障性住房，形成完備的供應(yīng)體系，即面向中等收入以上家庭的商品房，面向中低收入家庭的公租房和限價(jià)房以及面向低收入家庭的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房。
此外，相當(dāng)一部分受訪專家認(rèn)為，金融體制、財(cái)稅體制、土地體制等方面暴露出的一些亟待解決的問題也是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的隱患。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)這樣總結(jié)：調(diào)控面臨空前的難度，實(shí)際上是一系列矛盾匯集在了房地產(chǎn)行業(yè)并體現(xiàn)了出來。
除了關(guān)鍵環(huán)節(jié)的爭議之外，涉及房地產(chǎn)市場的各項(xiàng)改革與調(diào)控本身的邏輯協(xié)調(diào)也有待進(jìn)一步厘清。相較于打壓炒房手段之果斷和指向之明確，“使房價(jià)回到合理區(qū)間”的表述實(shí)際上帶有一定的模糊色彩。
聶梅生說，調(diào)控的目的之一是使房價(jià)回到合理區(qū)間，但對(duì)于合理區(qū)間卻始終沒有定義。在她看來，房價(jià)的合理區(qū)間應(yīng)是“跑過CPI，趕不上GDP”，然而，目前來看估計(jì)全年的房價(jià)水平可能還不在合理區(qū)間。
凡此種種調(diào)控中暴露的深層問題，均不令人樂觀。
陳國強(qiáng)預(yù)測，此輪調(diào)控中的一些政策措施會(huì)長期化，從供應(yīng)模式和供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，保障房會(huì)在未來住房市場中占有非常重要的比例，以商品房為主導(dǎo)的單軌制的模式，肯定會(huì)為將來的雙體制模式取代。從行業(yè)區(qū)域形態(tài)來看，隨著調(diào)控政策的實(shí)施，未來住房市場的重心會(huì)更明顯的轉(zhuǎn)移到二三線城市。對(duì)企業(yè)來說，過去更多依托土地快速升值來實(shí)現(xiàn)公司盈利的經(jīng)營模式，將逐漸轉(zhuǎn)向更多在開發(fā)環(huán)節(jié)獲取投資收益的盈利模式。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，作為典型的資金密集型行業(yè)，2011年房地產(chǎn)行業(yè)的“缺血”局面將加速行業(yè)洗牌，因?yàn)楦髑蓝荚趪?yán)控房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，有限的放款額度和嚴(yán)苛的放款條件，都將傾向于綜合實(shí)力強(qiáng)的大型品牌開發(fā)企業(yè)，而資質(zhì)較差的中、小開發(fā)企業(yè)將面臨更大挑戰(zhàn)。同時(shí)，在樓市調(diào)整期，購房者的風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)也有所提高，更愿意信任品牌開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品，故有限的需求的釋放也將更加集中。資金困難、銷路受阻的中小開發(fā)企業(yè)將被擠壓出去，在普遍缺少退出機(jī)制的情況下，新一輪的企業(yè)“兼并潮”將會(huì)出現(xiàn)。
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上漲壓力揮之不去樓市調(diào)控任重道遠(yuǎn)
臨近年底，各地樓市紛紛出現(xiàn)上漲態(tài)勢。據(jù)媒體報(bào)道，12月18日北京兩個(gè)樓盤開盤，其中一個(gè)項(xiàng)目銷售“先到先得”，竟有不少購房者通宵排隊(duì)；另一個(gè)項(xiàng)目，則是7000組客戶“搶購”800多套房源。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至12月18日，今年以來北京二手房住宅成交19.25萬套，雖然成交量比2009年同期下降28.8%，但由于均價(jià)上漲等因素，交易總額卻明顯超過去年。除北京外，多個(gè)熱點(diǎn)城市的樓市12月以來也出現(xiàn)了一定的“升溫”情形。房價(jià)上漲壓力揮之不去，樓市調(diào)控不斷面臨考驗(yàn)。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)人日前坦承房地產(chǎn)調(diào)控面臨六大難點(diǎn)：城鎮(zhèn)化帶來住房剛性需求，民間資本投資領(lǐng)域過窄，全球化熱錢涌入與人民幣升值影響，房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失，地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在差距。
國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，從今年8月開始，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中的外資數(shù)額便顯著增長，11月更是首次單月突破百億元，環(huán)比增長34.48%。上海一家房屋中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者，今年5月以來，九成境外人士購房選擇一次性付款，“他們并不完全看重房價(jià)的漲跌價(jià)差，選擇不貸款方式入場，可以更便利地賺取匯率差”。
楊紅旭認(rèn)為，樓市火爆，通脹預(yù)期常是重要推手，在CPI連續(xù)走高的情形下，“限購”“限貸”依然難以打消部分人購房的念頭，其中尋求保值、增值的長期投資者、有改善需求者比較活躍。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成說，樓市走勢決定于預(yù)期，預(yù)期決定于政策，如果明年調(diào)控保持現(xiàn)有力度，甚至房產(chǎn)稅能在部分城市試點(diǎn)的話，房價(jià)應(yīng)該“穩(wěn)中有調(diào)”；而如果調(diào)控出現(xiàn)松動(dòng)，房價(jià)不排除出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲的可能。(葉鋒
魏宗凱)
