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2010-12-21 作者： 來源：央視網(wǎng)
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解說：國土資源部抑制地價(jià)過快上漲再出招，《通知》為何會在此時(shí)發(fā)出？將會對房地產(chǎn)市場帶來哪些影響？《今日觀察》正在評論。
主持人（王小丫）：這里是正在播出的《今日觀察》，歡迎各位的收看。日前，國土資源部發(fā)出《通知》，要求各地嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)監(jiān)管和調(diào)控政策的措施，打擊囤地、炒地、閑置土地等等違法違規(guī)的行為，堅(jiān)持抑制少數(shù)城市地價(jià)過快上漲的趨勢。國土資源部的這個(gè)《通知》會對房地產(chǎn)市場帶來怎樣的影響？其中哪些條文是值得我們關(guān)注的？今天我們將就此展開評論。
兩位評論員，一位是霍德明，一位是張鴻。同時(shí)請電視機(jī)前的觀眾也可以通過以下的幾種方式來參與我們今天的討論。
那首先呢我們要來看一看，國土資源部發(fā)出的這個(gè)《通知》。
解說：堅(jiān)決抑制少數(shù)城市地價(jià)過快上漲趨勢，國土資源部19號晚發(fā)出《通知》，要求嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)監(jiān)管和調(diào)控政策措施。國土資源部指出，近期少數(shù)城市部分優(yōu)質(zhì)地塊出讓溢價(jià)率偏高，引起社會廣泛關(guān)注，地方各級國土資源主管部門要控制住房用地供應(yīng)總量，把握供地節(jié)奏和時(shí)序，優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，調(diào)整供地方式，堅(jiān)決抑制地價(jià)過快上漲，要嚴(yán)格落實(shí)已有政策規(guī)定，堅(jiān)決打擊囤地、炒地，閑置土地等違法違規(guī)行為，切實(shí)落實(shí)調(diào)控措施。
《通知》強(qiáng)調(diào)，為完成2010年保障性住房建設(shè)用地供應(yīng)任務(wù)，保障性住房、棚戶區(qū)改造住房，中小套型普通商品住房，三類用地供應(yīng)總量未達(dá)到住房用地供應(yīng)總量70%的市縣，年底前不得出讓大戶高檔商品住宅用地，嚴(yán)禁保障性住房用地改變用地性質(zhì)，保障性住房用地改變用地性質(zhì)搞商品房開發(fā)的必須依法沒收違法所得，收回土地使用權(quán)，重新招拍掛出讓，凡可能出現(xiàn)高價(jià)地的地區(qū)必須事前評估，采取有效措施，防止出現(xiàn)高價(jià)地，穩(wěn)定市場預(yù)期，對招拍掛出讓中，溢價(jià)率超過50%，成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)歷史新高的地塊，市縣國土資源主管部門要在成交確認(rèn)書簽訂，或中標(biāo)通知書發(fā)放后，兩個(gè)工作日內(nèi)按國土資源部規(guī)定，填寫房地產(chǎn)用地交易異常情況并上報(bào)。
主持人：首先要請問張鴻，你如何看待這個(gè)剛剛發(fā)出的這份《通知》，有哪些條文是你最為關(guān)注的？目前。
張鴻：我的理解呢，這個(gè)《通知》就像是年底的一個(gè)強(qiáng)調(diào)，一次過去要求的一個(gè)重申，因?yàn)樗辉谇懊嬉昧�，今年曾�?jīng)發(fā)過的兩個(gè)文件，一個(gè)“34號”，一個(gè)“151號”文件，然后當(dāng)整個(gè)的全文，《通知》的全文其實(shí)不是一個(gè)特別具體的那樣的一些條款，措施，就像你說措施，因?yàn)槿绻瘛稐l例》一樣那樣的一個(gè)具體的措施的話，那一定罰則，就是我要求你干什么，如果你沒干的話，最后我會告訴你，你將受到什么懲罰。
主持人：就是獎(jiǎng)懲很明晰。
張鴻：對對對，但這里面我們沒有看到，所以說它這里面具體的措施，其實(shí)在今年一系列的文件當(dāng)中我們都能找到，只是在年底的時(shí)候，它要重申一下我們過去一再的要求，來調(diào)控整個(gè)的地價(jià)。
主持人：那除了剛才張鴻說的，這是年底的一個(gè)類似于梳理和總結(jié)似的強(qiáng)調(diào)之外，為什么在這個(gè)時(shí)機(jī)出臺這樣，除了年底的因素之外，還有什么因素？
霍德明：我注意到兩個(gè)地方，第一個(gè)，現(xiàn)在已經(jīng)差不多是年底了，它里面有提到，就是說如果說是你沒有做好這次保障性住房，點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)這些事情了以后，那么在年底以前你不可以再出讓這些土地，大戶型的土地，現(xiàn)在離年底時(shí)間大概也就10來天了，第二點(diǎn)呢，我還注意到，這個(gè)國土資源部出這么一個(gè)《通知》的時(shí)候，時(shí)間上面是和前面，比如14號廣西南寧、山東的青島，大概也批了這個(gè)招拍掛的一些土地，這個(gè)價(jià)格也是蠻高的幾十億吧，16號呢廣州也出現(xiàn)了20多億這么一個(gè)土地拍賣的價(jià)格，三天以后呀，國土資源部就出這么一個(gè)《通知》，可以說非常及時(shí)的，我覺得在這個(gè)上面也算是給這個(gè)即將要發(fā)熱的土地市場呀，給它澆點(diǎn)冷水，也未嘗不是一件好事。
主持人：那么我們就通過一個(gè)短片，一起來了解一下，最近的房地產(chǎn)的一些情況。
解說：臨近年末，土地市場收關(guān)大戰(zhàn)再度升溫，不少城市開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，12月16號的下午，廣州市房地產(chǎn)交易中心，三樓拍賣大廳的熱烈氣氛，與寒冷的天氣形成了鮮明的對比，前來競拍白云新城中心區(qū)四塊土地的地產(chǎn)企業(yè)輪番叫價(jià)。
競拍人：88號15億，77號15億2千萬。
解說：最終保利地產(chǎn)以24億的總價(jià)拍得了這個(gè)地塊，樓面地價(jià)折合19632元每平方米，刷新單價(jià)新紀(jì)錄，但這個(gè)紀(jì)錄并未保持的太久，隨后保利地產(chǎn)以10億元的總價(jià)，奪得另一個(gè)地塊，樓面地價(jià)折合20605元每平方米，最后三塊住宅用地中的另一地塊被中海地產(chǎn)以11.7億元的總價(jià)拍得，折合樓面地價(jià)19971元每平方米，14號南寧市2010年度最后一場土地拍賣會也已熱鬧收關(guān)，三宗曾經(jīng)流拍的土地共拍出21.4億元的高總價(jià)，此前武漢市樓面地價(jià)日前也在創(chuàng)新高，一宗地塊拍出了8754.6元每平方米的樓面價(jià)，刷新半個(gè)月前創(chuàng)下的紀(jì)錄。
一位業(yè)內(nèi)人士感嘆，不管政府拍多少地出來，都有人愿意搶。
近期，很多樓盤客戶量有所回升，依然居高不下的房價(jià)使得不少購房者結(jié)束觀望再度進(jìn)場，這在很大程度上增強(qiáng)了開發(fā)商房價(jià)上漲的預(yù)期，而出于對一兩年后的面包更貴的擔(dān)心，一些開發(fā)商不再觀望果斷出手，將土地視為抗通脹資源。
嚴(yán)金明（中國人民大學(xué)土地規(guī)劃中心主任）：目前我們房價(jià)在大部分地方，特別是在一線城市是高位運(yùn)行，在這種情況下，有些開發(fā)商他對未來房價(jià)預(yù)期比較大，所以他就敢于去拿地。
解說：然而同樣是應(yīng)對年終供地的熱潮，上海、重慶等地開發(fā)商拿地則顯得較為謹(jǐn)慎。
主持人：人們都說關(guān)于這個(gè)房地產(chǎn)市場，要解讀很多矛盾，那么從這種矛盾的本身上來說，能解讀出什么樣的信息呢？
張鴻：一個(gè)市場如果說特別火爆的話，它一定是供需出現(xiàn)了矛盾，就是供不應(yīng)求了，今年其實(shí)一直以來，土地市場都很活躍，它最根本的原因是土地的供應(yīng)滿足不了日益增長的房地產(chǎn)投資的需求，你像比如說今年到11月份的時(shí)候，已經(jīng)有兩個(gè)城市開始進(jìn)入到這個(gè)土地收入超千億的這樣一個(gè)俱樂部，北京和上海。北京今年初是公布一個(gè)巨大的供地計(jì)劃，說要比去年翻一番還多，但是到上周的時(shí)候完成了78.84%，上海呢是增幅只有6%，就是土地的供應(yīng)增幅只有6%，但是呢它的土地價(jià)格增幅達(dá)到60%多，就是那很多這個(gè)新進(jìn)到這個(gè)商品房市場的這些買地的企業(yè)，當(dāng)然就是見一個(gè)樓盤就買一個(gè)，見一塊地就買一個(gè)，而且現(xiàn)在確實(shí)是市場上的錢太多了，你想想一幅畫都動(dòng)不動(dòng)上億，何況一塊地。
霍德明：很多人說土地價(jià)格的推高，于是造成了房價(jià)的推高，我覺得這個(gè)邏輯不對的，土地價(jià)格推高，加上房地產(chǎn)商他有適當(dāng)?shù)睦麧�，這樣才能夠讓房價(jià)推高，可是更確實(shí)的是，當(dāng)這個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商，他在標(biāo)這個(gè)土地的時(shí)候他就已經(jīng)在預(yù)期，兩年以后房子蓋好大概房價(jià)是多少，他根據(jù)那個(gè)價(jià)格反算回來的。
張鴻：房價(jià)預(yù)期，對。
霍德明：換句話說是房價(jià)的預(yù)期，真正能夠帶動(dòng)今天的土地的推高，當(dāng)然這前提還是要說房價(jià)的預(yù)期對不對呀。
主持人：但是從目前的情況來看的話，就是房地產(chǎn)商對于房價(jià)的預(yù)期還是充滿了信心的。
霍德明：他有信心肯定是的，但是咱們國家有政策的，咱們以前90年代，包括二十世紀(jì)初期的時(shí)候有很多爛尾樓啊，那個(gè)就是預(yù)期完全不對了，而且那個(gè)時(shí)候你還記得在爛尾樓的時(shí)候，很多房地產(chǎn)開發(fā)商就走了，一走了之啊，那也是表示其實(shí)土地的價(jià)格，它是和房價(jià)是連在一起。
主持人：那么我們也注意到，最近一段時(shí)間調(diào)控房地產(chǎn)市場的一些措施呢，是不斷地在出現(xiàn)，那么房地產(chǎn)市場調(diào)控的著力點(diǎn)應(yīng)該放在什么地方？保障性住房應(yīng)該如何來推進(jìn)和加大推進(jìn)的力度呢？稍候繼續(xù)我們今天的評論。
解說：土地市場出現(xiàn)新情況，如何確保保障房土地供應(yīng)？下一步調(diào)控著力點(diǎn)應(yīng)放在哪里？《今日觀察》正在評論。
主持人：好，歡迎各位繼續(xù)關(guān)注，今天我們關(guān)注的是國土資源部，剛剛發(fā)出的一份《通知》，我注意到在這個(gè)《通知》當(dāng)中呢，就強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)保障性住房建設(shè)用地相關(guān)的管理，同時(shí)要嚴(yán)禁保障性住房用地改變用地的性質(zhì)，那么接下來呢，我們就要通過一個(gè)小片繼續(xù)了解一下，我國對于保障住房推進(jìn)的力度。
解說：加大保障房供給，可謂今年調(diào)控的重中之重，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)，截止到10月底，全國城鎮(zhèn)保障性住房與棚戶區(qū)改造已開工520萬套，占年度開工計(jì)劃580萬套的90%，年底前將全部開工，年內(nèi)將建成60%。一些熱點(diǎn)地區(qū)，如北京、江蘇等地，到11月底已完成全年保障房建設(shè)任務(wù)，一些地方建設(shè)規(guī)模已超過了年初的目標(biāo)，地區(qū)供應(yīng)方面，國土部今年保障性住房計(jì)劃供地2.45萬公頃，較上年實(shí)際出讓面積大幅增長123%，棚改房用地計(jì)劃3.66萬公頃，中小套型商品房用地8.04萬公頃，三項(xiàng)合計(jì)占住宅用地總量的76.6%。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部日前發(fā)布《通知》，2011年計(jì)劃安排建設(shè)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房1000萬套，近日北京、上海、重慶、西安等地，相繼宣布明年公租房建設(shè)規(guī)模在今年的基礎(chǔ)上大幅提高。
魯炳全（中國人民大學(xué)房地產(chǎn)研究中心）：所以我認(rèn)為說（目前）保障性住房的投資開發(fā)建設(shè)，是迎來歷史以來最好時(shí)期，也是未來的五年重中之重。
解說：《財(cái)經(jīng)國家周刊》文章，援引專家的觀點(diǎn)說，保障房正常的建設(shè)周期是兩三年，也就是說2010年的580萬套保障房大規(guī)模上市，形成有效供應(yīng)的時(shí)間應(yīng)該是2012年前后，這也意味著2011年的一千萬套保障房大規(guī)模落地，至少要等到2013年左右。
新華社文章說，如果保障房按時(shí)足量供應(yīng)，樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)必然發(fā)生重大變化，將逐步解決低收入與中等偏低收入群體的住房難題，形成市場與保障兩條腿走路的新格局，對穩(wěn)定房價(jià)發(fā)揮越來越大的作用。
人民網(wǎng)文章，在樓市調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，一方面要繼續(xù)堅(jiān)持針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施不動(dòng)搖，另一方面要進(jìn)一步加大保障性安居工程的建設(shè)力度，尤其是增加公共租賃房的建設(shè)規(guī)模，保障性安居工程的中長期建設(shè)規(guī)劃也應(yīng)盡快出臺。
主持人：關(guān)于這個(gè)《通知》呢大家也注意到了這一點(diǎn)，就是在《通知》當(dāng)中就強(qiáng)調(diào)沒有完成2010年保障性住房這個(gè)用地的這個(gè)任務(wù)的話，就不能再去出讓這個(gè)大戶型的建設(shè)，或者是商品房的建設(shè)，就不能拿去挪用去做這個(gè)了，那這是不是就意味其實(shí)對于保障性住房推進(jìn)的力度還是加大了一些？
張鴻：他這種懲罰本來就應(yīng)該有，而且也算不上懲罰，還有11天這一年就過去了，就11天以后他又可以出售大戶型那種地了，其實(shí)這都不是重點(diǎn)，重點(diǎn)的是我們不是想每年年底的時(shí)候我們來要追什么責(zé)，誰的責(zé)，要懲罰誰，而是在這一年的過程當(dāng)中，能不能避免到年底的時(shí)候有70%沒完成，所以這個(gè)過程在我看來非常簡單，就是我們把整個(gè)一年的過程都給它變成公開、透明，因?yàn)楣_也是一種力量，這樣的話能讓我們媒體人，能讓普通的老百姓在這個(gè)區(qū)域里邊待的老百姓可以隨時(shí)上網(wǎng)能夠看到說，我們現(xiàn)在三類用地，保障性用地、棚戶區(qū)改造住房，還有中小戶型普通商品房，這三類用地現(xiàn)在進(jìn)展到什么程度了，那它是哪些城市？這些城市在我們持續(xù)關(guān)注的過程過程當(dāng)中，它一定能夠感受到這種壓力，這種敦促。
主持人：那么其實(shí)很多人對于這個(gè)保障性住房的建設(shè)呢，還是充滿了期待的，那接下來這個(gè)保障性住房的路應(yīng)該怎么樣更好地走下去？
霍德明：全國2008年才開始保障性住房的這個(gè)政策，也就是今年才不過兩三年嘛，所以你剛才講的透明度肯定還是要加強(qiáng)的，不過我大概算了一下，小片里也有提到，像2010年，今年保障性住房預(yù)計(jì)是580萬套，而明年呢，預(yù)計(jì)是1000萬套。
主持人：翻了一番，差不多。
霍德明：翻了一番，當(dāng)然了以今年的例子來講，大概580萬套里面北京、江蘇，現(xiàn)在都已經(jīng)完成了，全國來講大概也有70%以上都已經(jīng)開工了，而甚至還有我看到一個(gè)報(bào)道他說60%都已經(jīng)建成了，當(dāng)然了，我們?nèi)绻阉鼡Q成金額的話，保障性住房這一千萬套，什么一個(gè)概念呢？一套以60平米來計(jì)算吧，60平米大概花個(gè)兩千塊錢一平米，肯定要的拆遷呀這些東西的，換句話說一戶就是12萬，12萬，如果一千萬的話就是一個(gè)萬億還多兩千萬，這個(gè)在全年土地征收，土地出讓這個(gè)費(fèi)用來講全國也大概就是一個(gè)萬億多一點(diǎn)，所以如果說要達(dá)到在明年要有一千萬保障性住房這么多戶數(shù)，而預(yù)計(jì)比方說2012年或2013年一千萬能完全建成的話，大概就跟2012年、2013年的這個(gè)全國商品房差不多的數(shù)字了，這個(gè)肯定對于全國房地產(chǎn)市場有很大的影響，而到底能不能達(dá)到，如果說是能夠像今年跟2010年能夠達(dá)到80%、90%的話，那相信將來房地產(chǎn)市場很會受到保障性住房這個(gè)政策，以它建好房子以后執(zhí)行的情況，而我們可能房價(jià)上面就可以樂觀一點(diǎn)。
主持人：當(dāng)把這個(gè)保障性住房指標(biāo)完成以后，它其實(shí)就像蹺蹺板一樣的，它起來以后這個(gè)，自然這個(gè)商品房的價(jià)格也就沒有理由再往上升了。
張鴻：它起來以后，商品房價(jià)格即使上升了也和普通人沒有關(guān)系了。
主持人：對，那也不會有這個(gè)市場了，或者有那么的一個(gè)市場，有那么的大賣點(diǎn)了，那好就這個(gè)問題呢，我們再來看一看其他的觀眾朋友，他們怎么理解。
他說，“非常高興看到國土資源部，開始向高房價(jià)的另一個(gè)主因高地價(jià)開炮了，但是僅僅憑一紙通知，來抑制地方政府出讓土地來增加財(cái)政收入的熱情，真的就能達(dá)到預(yù)想的效果嗎？還要徹底地遏制高房價(jià)繼續(xù)上漲的現(xiàn)狀，首先呢還是應(yīng)該從土地的招拍掛體制上來尋求變革�！�
好，現(xiàn)在呢我們接一段廣告，廣告之后我們來聽一聽特約評論員有怎樣的觀點(diǎn)和建議。
主持人：好，接下來我們聽一聽特約評論員有怎樣的觀點(diǎn)和建議。
陳國強(qiáng)（北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長）：明年要新增1000萬套的保障房，從數(shù)量上來說規(guī)模上來說的確是非�？捎^的，對于大規(guī)模的推進(jìn)住房保障當(dāng)中一個(gè)非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)呢，是要求我們各地地方政府要在用地的供應(yīng)上面，要有相應(yīng)的保證，對于未來推進(jìn)以公租房為主的保障性住房建設(shè)，我想一方面呢，當(dāng)然是以地方政府出讓相關(guān)的住房用地為主了，這個(gè)是主渠道，那么另外一方面也可以調(diào)動(dòng)社會力量，比方說動(dòng)員我們一些企事業(yè)單位，它利用自有的一些存量土地資源，怎么盤活這些存量土地資源，用于公租房的投資、建設(shè)，那么我覺得這個(gè)也是一個(gè)很重要的方面。
葉劍平（中國人民大學(xué)土地管理系主任）：因?yàn)閺淖》恳埠�，土地供�?yīng)也好，我們國家每個(gè)城市都有一個(gè)年度計(jì)劃，那么這種計(jì)劃一個(gè)是從數(shù)量上，第二個(gè)就要從空間上，空間上保障就是要根據(jù)城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，包括城市的改造的計(jì)劃等等，要具體的落實(shí)到哪一個(gè)片區(qū)，明年要怎么保障，具體的實(shí)施的一個(gè)方案都要拿出來，而不是簡單的做一些數(shù)字游戲，政府要真正當(dāng)擔(dān)起保障性住房的責(zé)任，要因地制宜，按照自己的各地的特點(diǎn)、情況，保障的范圍，做出有效的計(jì)劃和相應(yīng)的空間上的落實(shí)的一個(gè)實(shí)施的規(guī)劃，然后就公示，讓群眾來監(jiān)督。
主持人：那我們這個(gè)節(jié)目快要結(jié)束的時(shí)候呢，我們也請兩位評論員來支招，首先支一個(gè)招就是說對于規(guī)范房地產(chǎn)市場這個(gè)用地的出讓的行為，兩位有什么樣的建議？
張鴻：一個(gè)是令行禁止，一個(gè)是公開。它公開不是為了我們公開，而是告訴那些仍在囤地的那些機(jī)構(gòu)，只有這樣就是你的查處力度足夠，能對他們產(chǎn)生震懾作用。
霍德明：我倒覺得可能覺得最重要的是，當(dāng)?shù)胤秸玫竭@么一個(gè)土地出讓金以后呀，基本上它是要和保障性住房能夠掛鉤在一起的，2007年這個(gè)住建部就已經(jīng)談到了70%的土地出讓金，要用在保障性住房上面呀，當(dāng)然了，我說如果說是從明年開始，明年有一千萬套的保障性住房，就算它兩年以后才能……
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