2日傳出的最新消息稱，深圳二手房交易核定征稅方案11月出臺的傳聞已被證實。美聯(lián)物業(yè)估算，按照深圳正常的二手住宅交易量每年10萬套左右，成交的中位數(shù)為150萬元的物業(yè)，幾乎60%為次新房。若以“評估價過戶”，保守估計，每年可在現(xiàn)有基礎(chǔ)上增加至少20億元的營業(yè)稅和個人所得稅。該機構(gòu)同時預(yù)測，不出意外的話，以“評估價過戶”在深圳率先實行后將在全國展開。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓接受《經(jīng)濟參考報》采訪時表示，以“評估價過戶”，就是在房地產(chǎn)交易中，以相關(guān)機構(gòu)出具的評估價計征稅費，目前交易成本主要集中在營業(yè)稅和個人所得稅。按照現(xiàn)行的征稅辦法：不足5年的普通住房交易按差額的5%征收營業(yè)稅；所有商品房交易都要征收差額20%的個人所得稅。對于無辦法提供房屋原值、合理費用的，個稅將按照評估價的1%-2%征收。根據(jù)“評估價過戶”政策預(yù)期，由于稅基計算依據(jù)改變，營業(yè)稅和個人所得稅將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上大幅提升，樓齡越長，受到的影響越大。
徐楓介紹，根據(jù)深圳的方案，過戶并不是逐筆估價，而是參照政府相關(guān)部門定期發(fā)布的片區(qū)物業(yè)基準價格。如果交易雙方對計稅價格存有異議，可以向相關(guān)部門提出復(fù)核。
不過她進一步提出，雖然政府操作看似簡單，但暗藏很多問題。具體而言，首先，若以片區(qū)為單位評估，則貌似很不公平，因為同區(qū)內(nèi)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)相差很大。以四大一線城市現(xiàn)狀，同一片區(qū)物業(yè)或相差甚巨。甚至同一小區(qū)，由于開發(fā)期數(shù)的時間差，在樓盤定位上就有不同。例如深圳羅湖區(qū)的百仕達花園，一期至四期的定位就不完全一樣。其中三期價格相對較低，為18000元/平米；而四期是純小戶型，成交價格逾3萬元。
不僅如此，評估的價格若是就低不就高，則豪宅客得益。另外，樓齡較長的房子，還要算上樓價的升值部分。增加的稅費+樓價增值，使得下一手買家苦不堪言。
再者，由于經(jīng)濟發(fā)達城市的住宅目前老百姓的預(yù)期是供小于求（實際未必如此），因此二手房交易中，一些城市為實收價，即買家承擔(dān)所有的交易費用。短期內(nèi)評估價過戶的效果是抬高房價和租金。
此外，徐楓還認為，以“評估價過戶”，若監(jiān)督不利，將會由于權(quán)利壟斷，不排除一些尋租行為，滋生其他形式的陰陽合同。與現(xiàn)行的《物權(quán)法》的抵觸也值得關(guān)注�！段餀�(quán)法》第13條中明確規(guī)定：登記機構(gòu)不得要求對不動產(chǎn)進行評估。