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在日前舉辦的北京秋季房地產(chǎn)展示交易會(huì)上，一名禮儀小姐手拿別墅廣告牌吸引參觀的購房者。新華社發(fā)(劉爽 攝) |
“最近，御墅‘正大·光明’系列產(chǎn)品連續(xù)簽了幾筆單價(jià)超過2000萬的獨(dú)棟別墅，客戶以別墅二次購買者為主，且基本上是付全款。自住、投資兼顧�！庇�(xiàng)目開發(fā)商百順達(dá)房地產(chǎn)副總經(jīng)理周麗萍告訴記者。據(jù)中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，8月，北京新增預(yù)售別墅222套，銷售套數(shù)為276套，供需比達(dá)1：1.24。成交套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)79.2%；合計(jì)成交金額逾22億元，環(huán)比增加50.68%。成交均價(jià)28885元/平方米；其中千萬級(jí)別墅均價(jià)漲幅明顯。
“洼地效應(yīng)”正在形成
被低估的別墅價(jià)值已開始為市場(chǎng)所發(fā)覺，資金流入現(xiàn)象十分明顯，“洼地效應(yīng)”正在形成。御墅相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“今年御墅推出的獨(dú)棟項(xiàng)目銷售良好；9月開始均價(jià)有所提升。預(yù)計(jì)完成年度銷售目標(biāo)已沒有問題。”數(shù)據(jù)顯示，憑借經(jīng)濟(jì)型別墅項(xiàng)目的熱銷，8月份，奧北別墅區(qū)的成交量達(dá)111套，占比超過40%；緊隨其后的潮白河別墅區(qū)、中央別墅區(qū)成交量也超過30套。在成交金額方面，奧北、中央和潮白河三大別墅區(qū)的占比分別達(dá)到30%、20%和20%左右。
在市場(chǎng)回暖帶動(dòng)下，北京別墅項(xiàng)目供應(yīng)量從8月開始穩(wěn)步增長(zhǎng)。8月，北京新增別墅預(yù)售項(xiàng)目多數(shù)為老盤后期。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，在4月新政出臺(tái)后，北京別墅一度陷入沉寂。5月別墅銷售套數(shù)僅為126套，6月繼續(xù)回落，跌破百套大關(guān)，僅為83套；但7月開始，北京別墅成交量出現(xiàn)明顯攀升，當(dāng)月成交154套；8月份達(dá)到276套；而9月上半月，別墅銷售量已超過150套，成交金額接近17億元。
“金九銀十”供應(yīng)放量
在經(jīng)過了5、6、7三個(gè)月的低位徘徊后，北京豪宅的交易量和價(jià)格出現(xiàn)了迅速回升的態(tài)勢(shì)，豪宅市場(chǎng)出現(xiàn)了全面反彈。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)信息統(tǒng)計(jì)，北京房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)后的5月至7月，共有8個(gè)均價(jià)超4萬元/平方米的樓盤獲批預(yù)售，北京迎來了調(diào)控后高檔盤的首次小放量。
在市場(chǎng)回暖帶動(dòng)下，北京別墅項(xiàng)目供應(yīng)量從8月開始穩(wěn)步增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，8月份，北京別墅市場(chǎng)總體成交較7月份出現(xiàn)大幅上漲，成交套數(shù)、成交面積和成交金額全面上揚(yáng)，月銷售金額首次突破20億元。8月，北京新增別墅預(yù)售項(xiàng)目多數(shù)為老盤后期。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新增預(yù)售別墅總套數(shù)為222套，其中獨(dú)棟別墅16套，聯(lián)排別墅108套，疊拼98套；新增預(yù)售別墅的面積多集中在200到400平方米之間。亞豪機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，9月份，北京總計(jì)將有近50個(gè)新盤項(xiàng)目入市，其中別墅項(xiàng)目有6個(gè)。
據(jù)中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)，到目前為止9月到10月期間北京別墅市場(chǎng)有開盤意向的別墅已達(dá)10多個(gè)。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月份，別墅市場(chǎng)成交量一路飄紅，較7月份暴增118%，整月成交超過了290套，進(jìn)一步整固了7月的反彈勢(shì)頭�！捌鋵�(shí)，調(diào)控政策并未放松，相反越來越緊�！痹趩柤皠e墅市場(chǎng)何以回暖時(shí)，一位業(yè)內(nèi)人士表示：“別墅市場(chǎng)本身在這輪調(diào)控中，影響并不大，只是在政策剛剛出來的敏感期，成交量有所影響，敏感期一旦過了，就會(huì)逐漸反彈�！睂�(duì)此，中原地產(chǎn)華北地區(qū)董事總經(jīng)理李文杰則認(rèn)為，在別墅價(jià)值被低估的情況下，加之接踵而來的“金九銀十”，以及調(diào)控政策的逐漸釋放，別墅市場(chǎng)勢(shì)必會(huì)有所反彈。
千萬級(jí)別墅均價(jià)漲幅明顯
根據(jù)DTZ戴德梁行于近日發(fā)布的一份報(bào)告顯示：今年第二季度，北京高檔住宅的平均售價(jià)達(dá)到每平方米4.0133萬元，較一季度上漲了12.37%，“預(yù)計(jì)高端住宅價(jià)格將繼續(xù)保持上漲趨勢(shì)。”DTZ戴德梁行研究部華北區(qū)主管魏東認(rèn)為，新政使炒房者退出市場(chǎng)，但是一般的炒房者不會(huì)選擇高端住宅投資。真正高端住宅的客戶更看重的是它們的保值增值功能，通常并不會(huì)因?yàn)閮r(jià)格小幅上漲就賣掉手中的高端住宅套現(xiàn)，對(duì)于短期的升值不會(huì)太在意。市場(chǎng)人士分析，經(jīng)過開發(fā)商和政府、客戶在調(diào)控后長(zhǎng)達(dá)三個(gè)月的價(jià)格博弈，獲批預(yù)售的紅璽臺(tái)等高端樓盤多數(shù)報(bào)價(jià)相對(duì)理性“可以說既符合了政府的預(yù)期，也能讓項(xiàng)目客戶人群、開發(fā)商都能接受。”
就個(gè)案而言，以御墅為例，項(xiàng)目位于潮白河別墅區(qū)核心位置，新推獨(dú)棟產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)七面采光、360度觀景，原創(chuàng)半圍合四重庭院，并對(duì)園林、建筑、空間進(jìn)行優(yōu)化升級(jí)設(shè)計(jì)。深受別墅購買者的認(rèn)同，銷售率開始持續(xù)攀升。而統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月份，北京別墅成交金額超過了22億元，比7月份增加11.29億元，環(huán)比上漲超過了96%。這是繼4月份新政出臺(tái)以來，北京別墅單月成交金額首次突破20億元，而最近3個(gè)月北京銷售的1340套別墅其平均銷售價(jià)格亦在攀升，比2008年同期上漲13%，這與普通商品房量升價(jià)跌形成了鮮明對(duì)比。
“在通脹隱憂及資產(chǎn)價(jià)格預(yù)期上漲的情況下，一部分資金為了‘避險(xiǎn)’，仍然會(huì)持續(xù)投資樓市，尤其是別墅或商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最受這部分資金青睞�！崩钗慕苤赋觯送�，開發(fā)商在傳統(tǒng)的“金九銀十”會(huì)強(qiáng)力推盤，也是促使別墅市場(chǎng)全面回暖的又一推力�！靶抡詠恚拗品抠J和房產(chǎn)稅開征預(yù)期，使別墅市場(chǎng)的剛需及改善性需求有所抑制�！庇嚓P(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，但長(zhǎng)期來看，在調(diào)控政策逐漸沉淀以及別墅產(chǎn)品越來越稀缺的情景下，不少剛需和長(zhǎng)期投資的購房者，已開始出手置業(yè)，這是促進(jìn)近期別墅成交量大幅回升的主要原因。