經(jīng)過連續(xù)多年的高速發(fā)展，保利地產(chǎn)是到了需要尋求“自我突破”的時(shí)刻。雖然公司董事長(zhǎng)宋廣菊在接過李彬�！耙吕彙睍r(shí)曾提出要“三年再造一個(gè)保利”的目標(biāo)，但2010年已過半程的保利，卻顯得有些沉默和失落。
上半年，保利不僅在銷售表現(xiàn)上乏善可陳，過去幾年的凌厲勢(shì)頭不再，更為重要的是，去年在土地市場(chǎng)上的過度擴(kuò)張，已經(jīng)給其財(cái)務(wù)和運(yùn)營(yíng)造成壓力。
種種跡象顯示，擴(kuò)張中的瓶頸已經(jīng)實(shí)實(shí)在在困擾著這家曾經(jīng)風(fēng)頭十足的開發(fā)商。
今年上半年，保利實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售面積267.09萬(wàn)平方米、銷售金額217.55億元，比去年同期分別增長(zhǎng)5.81%和3.33%。與過去平均每年翻倍的增長(zhǎng)速度比較起來(lái)，保利上半年的銷售并不盡如人意。
而數(shù)據(jù)顯示，保利2009年實(shí)現(xiàn)簽約面積526.69萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)131.08%；實(shí)現(xiàn)簽約金額433.82億元，同比增長(zhǎng)141.38%。如果該集團(tuán)要達(dá)到過往的增長(zhǎng)速度，以及與萬(wàn)科等同行的增長(zhǎng)速度看齊，其年銷售至少需要在500億－600億元之間。毫無(wú)疑問，保利的壓力，將集中在下半年。
而從營(yíng)收數(shù)據(jù)上看，2010年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入112.45億元，同比增長(zhǎng)35.63%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)為16.27億元，同比增長(zhǎng)16.56%，攤薄凈資產(chǎn)收益率從去年同期的9.21%下降到6.17%，每股收益為0.36元。
盡管公司預(yù)售賬款達(dá)到386.8億元，這直接鎖定未來(lái)兩年的業(yè)績(jī)，但在以萬(wàn)科為代表的同行踏準(zhǔn)市場(chǎng)調(diào)整的節(jié)奏快速增長(zhǎng)時(shí)，保利今年卻顯然放慢了腳步。
同時(shí)，上半年公司銷售毛利率為34.5%，與2009年中期37.7%的水平相比下滑3.2個(gè)百分點(diǎn)。隨著公司二、三線城市項(xiàng)目數(shù)量增加，以及土地成本增加，預(yù)計(jì)毛利率下降將成為難以避免的趨勢(shì)。
更為重要的是，土地市場(chǎng)上過度擴(kuò)張，已經(jīng)開始給保利帶來(lái)了資金壓力。數(shù)據(jù)顯示，截至2010年6月，公司的帶息債務(wù)合計(jì)500億元，較2009年底再度增加了近200億元，其中，2010上半年凈新增銀行貸款196億元。
有分析機(jī)構(gòu)指出：“保利過快的土地儲(chǔ)備速度已經(jīng)消耗了大量的現(xiàn)金，增大了公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而2010年上半年公司的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流量表現(xiàn)為凈流出233.5億元，已經(jīng)是連續(xù)5年凈流出。短期之內(nèi)本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)束調(diào)整的可能性不大，公司過于緊張的財(cái)務(wù)狀況可能會(huì)由于市場(chǎng)意料之外的變化而面臨不利的局面，這是值得擔(dān)憂的地方。”