從調(diào)控之初的“量跌價漲”到目前的“量價齊跌”，樓市正在發(fā)生積極的變化，如脫韁野馬一般狂飆的房價也暫時止住了腳步。筆者了解到，目前不少城市部分區(qū)域房價出現(xiàn)了一定程度的下跌，但絕非“一片普跌”，樓市仍處于深度博弈之中。一個好的現(xiàn)象是，公眾的心理預(yù)期已經(jīng)發(fā)生了明顯變化。中國指數(shù)研究院的調(diào)查顯示，36.1%的購房者對本輪房地產(chǎn)調(diào)控有比較大的信心，同時近六成購房者持有房價下行預(yù)期，其中39.2%的購房者認(rèn)為房價會在一年內(nèi)有小幅下降。
一邊是部分開發(fā)商的小幅讓利，一邊是消費(fèi)者的持續(xù)、深度觀望。樓市膠著的態(tài)勢何時才能打破呢？筆者認(rèn)為，僵局能否打破將主要取決于兩方面的因素：一方面，開發(fā)商能否進(jìn)一步降價、讓利，而這與開發(fā)商的資金狀況息息相關(guān)。數(shù)據(jù)顯示，一季度上市房企板塊經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為-418.58億元，預(yù)計二季度后開發(fā)商資金缺口還將放大。更為關(guān)鍵的是，在資本市場融資受阻和銷售回款減緩的情況下，目前公司債發(fā)行、銀行貸款及房地產(chǎn)信托等房企其他融資渠道也已被全面收緊，未來房企將面臨更大的來自資金層面的壓力，這將成為促其降價促銷的直接動力。
另一方面，調(diào)控政策的執(zhí)行力度也決定著僵局能否被打破。與以往歷次調(diào)控政策相比，此輪房地產(chǎn)新政的速度之快、力度之大、范圍之廣，前所未有。但歷史經(jīng)驗告訴我們，再好的政策若得不到有效落實、執(zhí)行，到頭來也只會是“竹籃打水一場空”。令我們感到欣慰的是，當(dāng)前多方面信息顯示此輪調(diào)控絕不會半途而廢，中央將繼續(xù)強(qiáng)化對樓市的調(diào)控，并對已出臺政策將繼續(xù)深化實施，從嚴(yán)執(zhí)行。
在嚴(yán)格執(zhí)行既有政策的同時，后續(xù)的調(diào)控政策會否再次發(fā)力呢？這也是目前業(yè)界內(nèi)外最為關(guān)心和議論最多的一個話題。筆者認(rèn)為，后續(xù)的調(diào)控政策會否出臺將主要取決于以下因素：
第一，樓市形勢。目前諸多調(diào)控政策的效果還未顯現(xiàn)，現(xiàn)階段處于對調(diào)控效果的“觀察期”，出臺新的政策會比較謹(jǐn)慎。如果樓市在短暫的“觀察期”內(nèi)發(fā)生明顯變化，不排除稅收等后續(xù)調(diào)控政策延期出臺的可能性；但如果樓市僅僅是延續(xù)年初停停漲漲的態(tài)勢，新的調(diào)控措施將很可能繼續(xù)擇機(jī)出臺。
第二，隨著國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)再度出現(xiàn)復(fù)雜形勢，這讓房地產(chǎn)調(diào)控有了更多的考量，因為中國的房地產(chǎn)業(yè)帶動著相關(guān)數(shù)十個上下游行業(yè)，可謂是“牽一發(fā)而動全身”。根據(jù)“房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算，房地產(chǎn)業(yè)對宏觀經(jīng)濟(jì)增長有顯著貢獻(xiàn)。2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資直接拉動GDP增長1.12%，與上下游產(chǎn)業(yè)間接拉動GDP增長3%。因此，中國經(jīng)濟(jì)所面臨的復(fù)雜內(nèi)外部環(huán)境，也為房地產(chǎn)政策走勢增加了不確定性。
可以說，樓市調(diào)控是一個各方利益博弈的過程，暫且不論后續(xù)的調(diào)控政策會否出臺，僅憑房地產(chǎn)調(diào)控政策并未出盡的強(qiáng)烈預(yù)期，也將繼續(xù)對高房價起到一定的威懾作用。筆者認(rèn)為，目前最為重要的是，貫徹和執(zhí)行既有的調(diào)控政策決不能松動，否則將功虧一簣。而預(yù)留一部分政策儲備，也可備不時之需。如果在“觀察期”內(nèi)，樓市調(diào)控仍未達(dá)到預(yù)期效果，則不妨投出更多的“彈藥”。
年中報道：展望中國經(jīng)濟(jì)（之七）