|
除了大本營廣州，恒大目前還沒有進入其他一線城市。雖然廣泛布陣二線城市為恒大帶來了“上半年銷售面積冠軍”的榮譽，但許家印正在努力重返利潤更高的一線戰(zhàn)場。
6月23日，一則名為“中穗廣場(暫定名)項目環(huán)境影響評價公示”的公告悄然出現(xiàn)在上海環(huán)境熱線官方網(wǎng)站。“中穗廣場”就是恒大地產約兩年半前“預定”的上海內環(huán)內源深路1號地塊項目。
三年前，恒大以13億元的價格把總建面積約為40萬平方米的浦東三林地區(qū)3幅住宅用地賣給了萬科，此后，在上海沒有啟動任何項目。恒大地產董事局主席許家印和總裁夏海鈞多次在公開場合表示，只要有合適機會，就會進上海、北京等大城市。此次源深1號項目啟動，預示著恒大地產重返上海。
快消品模式
5月份，保利、金地、富力等一線品牌開發(fā)商的銷售業(yè)績均有不同程度下降，而恒大的銷售業(yè)績卻逆市上漲。恒大公告顯示，5月較4月合約銷售額環(huán)比增長8.3%，銷售面積環(huán)比增長10.7%，銷售均價環(huán)比下降2.2%。
“其業(yè)績上漲的背后，是恒大面對市場變動主動進行戰(zhàn)略調整。而且恒大主要在二線城市做中高端項目，這種項目的客群以剛性需求為主，只要價格合適，就能被市場接受�！敝袊康禺a測評中心主任龍勝平向時代周報記者表示。
與其他開發(fā)商不同的是，恒大非常熱衷于在二、三線城市做項目，是進入省會城市最多的開發(fā)商�！半m然二線城市樓價升幅比較小，但老百姓的剛性需求比較強，多年來恒大在二、三線城市開發(fā)取得的成績證明了我們的策略是正確的，公司會將土地儲備的戰(zhàn)略目標集中在二、三線城市，從而保證土地儲備建立在低成本的基礎之上�！焙愦蠖戮指敝飨�、總裁夏海鈞向時代周報記者表示。
正是源于二線城市穩(wěn)定的客源，保證了恒大的銷售計劃。目前，恒大的現(xiàn)金流比較充足，截至5月份共有200億元的現(xiàn)金流，如果按照目前恒大的銷售速度，每個月可保持40億元的銷售額，“糧草”充足。
事實上，恒大這種專做二線城市中端產品的經(jīng)營模式，使得上半年恒大一舉成為銷售面積排名第一的開發(fā)商。
根據(jù)中國房產信息集團聯(lián)合中國房地產測評中心公布的《2010年中國房地產企業(yè)上半年銷售排行榜》顯示，上半年恒大、萬科分別保持了銷售面積、銷售金額的頭把交易，繼續(xù)延續(xù)今年以來的龍頭之爭態(tài)勢。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，萬科上半年銷售金額為355億元，恒大地產集團為211億元。萬科是唯一一家超過300億元的地產企業(yè)。
但從銷售面積看，恒大地產上半年銷售面積為332萬平米，萬科為294萬平米，恒大是上半年唯一一家銷售面積超300萬平米企業(yè)。排在第三位的保利地產銷售面積為257萬平米。
龍勝平認為，從產品區(qū)域分布來看，萬科在上海、北京、廣州等一線城市都有樓盤，而恒大的產品均分布在二線城市。一線城市房價上漲顯然要比二線城市要快。也就是說，雖然，萬科的銷售面積沒有恒大多，但萬科憑借著一線城市的銷售金額取勝，恒大的主要優(yōu)勢靠二線城市樓盤的數(shù)量取勝�！皬倪@方面來說，恒大的客源比較穩(wěn)定，回籠資金比較快，很像快消品的運營模式�！�
利潤的誘惑
不過，恒大并沒有放棄利潤更高的一線市場。除了其發(fā)家地廣州，恒大也曾嘗試進入上海市場。
早在2004年恒大就進入上海開發(fā)項目，先后在浦東三林開發(fā)了“恒大翰城”、“恒大國際”項目。但2007年恒大把浦東三林總建筑面積為40萬平方米的三幅地塊轉讓給萬科，之后幾年，恒大在上海一直沒有開發(fā)過項目。
分析人士指出，2007年宏觀調控之時，一線城市受到影響最大，恒大又在IPO的準備過程之中，放棄一些地塊，套現(xiàn)也是比較正常。但是，進入2009年，北京、上海等一線城市房價上漲較快，上海的房價至少上漲了30%，獲利空間比較大，在這種情況，恒大也渴望進入一線城市。
面對如此誘惑，恒大方面卻是非常謹慎。“我們絕對不會搶占高端的城市和熱點區(qū)域，例如北京、上海，公司會謹慎地進入這些區(qū)域�！毕暮ｂx表示。
根據(jù)2008年恒大地產在港發(fā)布招股章程稱，源深1號土地是其預留土地，公司將斥資14億元從穗華公司手中收購。為此，恒大支付了3億元定金，剩余11億元合同款中的9億元為現(xiàn)金、2億元以股份形式支付。
事實上，這次重新啟動浦東源深1號項目，也預示恒大向一線城市試探性地進發(fā)�！爸兴霃V場”位于上海浦東新區(qū)源深路1號，屬于上海內中環(huán)之間，總建筑面積132836平方米，容積率2.94，是恒大有史以來最小項目，分為住宅和商業(yè)辦公兩部分，項目總投資約4億元。
目前，浦東源深板塊內高端住宅成交均價已達3.5萬元/平方米-4萬元/平方米，板塊內除了恒大項目外，基本已經(jīng)沒有地塊可以推出，板塊內成交相對活躍的高端住宅中，“陸家嘴花園”、“山水國際花園”成交均價更是略高于4萬元/平方米。
“恒大拿地時間比較早，也使得源深1號，有較大的獲利空間，當初的樓板價僅為1萬元/平方米，整幅地價也只有14億元。按現(xiàn)在該區(qū)域的均價，其總銷金額可達49億元左右，項目的投資回報率在2倍左右�！币拙友芯吭悍治鰩熝ㄐ郾硎�。
面對如此高的獲利空間，恒大是否會再次大規(guī)模進入上海，通過此舉來豐富自己的產品？恒大地產相關人士向時代周報記者表示：“我們在上海只有一幅地塊，項目公司只是針對源深路1號，目前老板還沒有在上海拿地的計劃。”
|