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從08年開始，萬科 (論壇 新聞)就將產(chǎn)品研發(fā)的重心轉(zhuǎn)移到青年置業(yè)線上來，為此萬科還被不少業(yè)內(nèi)人士笑稱“掉檔”。
如今的新政為萬科平反后，大家才恍然大悟，不得不佩服萬科的高瞻遠矚。最近推出的青年置業(yè)計劃網(wǎng)絡淘房會的頗大收獲就是最好的證明。以網(wǎng)絡營銷的手段作為平臺，給了購房者實在的優(yōu)惠，而且順應新政的萬科，也嘗到了甜頭，既然新政扼制房價上漲，但是對剛需依然力挺。被業(yè)內(nèi)外稱為“萬科偷偷降價”的行為著實引領了一股強大的首置風潮。
這次的“偷偷降價”其實很光明正大。5月20號，200多塊公交站臺，商報、華西、成都買房、明日快一周等多家媒體廣告同時上線，網(wǎng)絡陣線包括搜狐焦點網(wǎng)、天涯、吃喝玩樂、問房子等8大網(wǎng)絡首頁齊齊掛上了“新政萬科房，樂壞丈母娘”的標語，只要你上網(wǎng)，就能看見一個皮影丈母娘樂呵呵的在你眼前晃來晃去。全系精裝房源，萬科·金域西嶺，萬科·海悅匯城，萬科·金色海蓉，萬科·魅力之城以及萬科·金潤華府，不同的產(chǎn)品及方位滿足更多青年置業(yè)者的購房需求，同時也讓刁鉆的丈母娘樂壞了。
相對于以往兩次成都萬科做的青年置業(yè)計劃來說，本次青年置業(yè)計劃的最大亮點是與網(wǎng)絡平臺“問房子”、“買房客”合作推出網(wǎng)絡淘房會，先在網(wǎng)絡報名，再以團購者的身份參與到看房、購房的活動中。網(wǎng)絡淘房會是萬科的一大突破，延續(xù)了萬科一貫的獨到眼光，不到一個月的時間里成交總金額約3000萬元的事實證明萬科的選擇沒有錯，“問房子”、“買房客”為購房者提供的購房顧問式服務，為這個慘淡的市場譜下了一曲樂章，萬科樂了，首置青年也樂了。
據(jù)悉，本次淘房會的房源均系萬科的優(yōu)質(zhì)房源，對與購房者來說，這無疑是一巨大的驚喜，性價比高、實惠，這樣的房子誰不愛？然而對萬科而言，通過淘房會重新驗證了網(wǎng)絡渠道的有效性，成交的精準性也相應提高。房地產(chǎn)公司的通過網(wǎng)絡銷售，減少地產(chǎn)營銷的中間成本，而將節(jié)約的成本部分返還給購房者是淘房會團購的一大特征。據(jù)稱本次購房者也將確實得到返現(xiàn)，在活動后期，更是應廣大年輕網(wǎng)友的要求推出淘房送婚紗照的活動。
除了活動之初的廣告以外很少網(wǎng)絡上有看到關(guān)于淘房會的其他動向，其實在進了淘房會Q
Q群以后才知道里邊的討論是何等熱鬧。而群主也給筆者提到，作為問房子這個專業(yè)論壇的工作人員，他們要做的只是給到買房人專業(yè)的建議以及帶領大家去到售樓部選房，而且他們也建議大家多看多選。
淘房會已經(jīng)接近尾聲，據(jù)悉，僅僅是通過網(wǎng)絡銷售的房源套數(shù)，某樓盤竟然達到了該月銷售總量的30%，也有一些外地的同學看到網(wǎng)絡廣告后不遠千里的從北京、上海、廣州等地飛回來（當然這也是與萬科報銷機票不無關(guān)系的），這同時也證明了地產(chǎn)的網(wǎng)絡銷售是行得通的。萬科作為地產(chǎn)行業(yè)的領航者，敢為人先。希望房子的網(wǎng)絡銷售能越走越遠，將地產(chǎn)的營銷成本降低從而讓購房者限度的收益。而剛剛也接到買房客工作人員的電話說本次淘房會結(jié)束之后，問房子還會組織一次更大規(guī)模的網(wǎng)絡淘房會，預計會有十家開發(fā)商參與到新一輪的網(wǎng)絡淘房中來。我們大家一起期待吧，這又將是一場盛延。
因融資受阻，不少房企大佬從7月起將次第開始承受資金壓力。根據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者獲得的數(shù)據(jù)，自去年9月至今，已有近40家大型房企發(fā)布了增發(fā)預案，但其中沒有任何一家的融資計劃得以通過。據(jù)此，一位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟新聞》說，如果調(diào)控政策繼續(xù)施壓、成交量繼續(xù)低迷，從7月起到年底，富力、招商地產(chǎn)、萬科，復地等一批大型上市房企將依次面臨更大的來自資金層面的壓力。
風向標：萬科112億融資被疑難成行
在當前的政策環(huán)境和市場狀況下，萬科此前提出的112億元的融資計劃實施的難度已經(jīng)超出了萬科董事長王石的預料。萬科的融資方案由2009年9月15日的萬科股東大會通過。雖然在股東大會及次日的公司公告中，萬科并沒有給出這筆融資方案的具體實施時間表，但王石在當年12月向媒體透露，這筆融資預計將于2010年上半年完成。以此計算，萬科高層對這筆112億元的再融資計劃定下的最后期限就在昨日(6月30日)。
在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，中原地產(chǎn)研究中心研究總監(jiān)陶琦認為，萬科112億元的融資計劃“基本流產(chǎn)”，不太可能實施。因為本次地產(chǎn)調(diào)控的一個政策導向就是逼迫房企出貨以增加市場供應。如果政府不收緊大型房企融資，一旦大型房企資金充裕，在當前買賣雙方僵持的背景下，它們便更具硬扛的底氣，尤其是萬科112億元的再融資方案對市場而言更具風向標意味。
對于公司112億元融資方案的進展情況，在給《每日經(jīng)濟新聞》記者的回復中，萬科只是回復道：“公司融資方案目前仍處在監(jiān)管部門審核過程中。該融資方案仍會遵循正常的程序進行”。
三大阻力：多家房企撤銷融資計劃
萬科再融資計劃可能受阻只是時下房企融資艱難現(xiàn)狀的縮影，在此之前，招商地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)的融資計劃也相繼夭折�！睹咳战�(jīng)濟新聞》記者了解到，自去年9月以來，近40家發(fā)布了增發(fā)預案的大型房企中，沒有一家房企的融資計劃得以通過。
6月12日，冠城大通發(fā)布公告稱，決定撤銷公司2009年擬融資不超過16億元的配股方案。
而就在此前4天的6月8日，世茂房地產(chǎn)同樣撤銷了2009年擬定的17億元融資計劃。
中原地產(chǎn)研究中心分析師許萌對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，首先，冠城大通與世茂房地產(chǎn)再融資計劃“夭折”的主要原因在于，如果政府放行這些大型房企的融資計劃，將充實它們的資金鏈，強化其對抗政策的實力。而5月5日，包括廣宇集團、天�；ǖ�8家“非主流”房企的再融資計劃之所以能夠通過，是因為它們沒有大型房企那樣硬扛房價的資本，通過融資反而有利于增加市場供應量。
許萌繼續(xù)指出，其次，自去年9月開始，證監(jiān)會聯(lián)手國土資源部，在房企IPO或再融資審核之前增加了一道程序，即國土資源部會出具相關(guān)意見。如果該房企在土地使用上存在囤地現(xiàn)象，則IPO或再融資將被否決。由于大部分大型房企或多或少都存在囤地捂盤問題，所以其通過再融資計劃的難度增大了；最后，時下A股股指已落至2400點下，資本市場環(huán)境不利于再融資方案的順暢實施，時下眾多房企的股價已跌破當時確定的增發(fā)價，即使監(jiān)管部門放行，企業(yè)再融資計劃也很難順利成行。招商地產(chǎn)的遭遇就是例證。
5月12日，招商地產(chǎn)主動宣布撤銷不超過50億元的非公開增發(fā)融資方案，原因在于“受經(jīng)濟環(huán)境和政策變化影響，資本市場地產(chǎn)板塊調(diào)整顯著，公司股價亦大幅下調(diào)�！�
據(jù)調(diào)查，2009年8月，招商地產(chǎn)發(fā)布再融資方案時，當時確定的發(fā)行底價為28.12元/股。因為當時公司股價高位時曾達到39.50元/股。但今年4月始，在地產(chǎn)調(diào)控的陰影下，招商地產(chǎn)股價一路下滑，4月16日，招商地產(chǎn)收盤價已探至21.23元/股。不得已之下，4月招商地產(chǎn)將增發(fā)融資發(fā)行價下調(diào)至20.60元/股，但此后公司股價仍難改下滑趨勢，5月11日，即招商地產(chǎn)宣布撤銷融資計劃前一天，其股價已降至15.81元/股，早已跌破了調(diào)整后的20.60元/股增發(fā)價。
北大公共經(jīng)濟研究中心研究員韓世同對此現(xiàn)象評論道，“在股市和樓市都不被看好的情況下，這些房企進行再融資只能賤賣，并且可能會造成股價的再次下跌，因此取消再融資方案是不得已的選擇”。
來自申銀萬國的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月12日，2009年以來已公布了再融資方案的49家房地產(chǎn)上市公司中，已有32家的股價跌破增發(fā)價，比例達65.3%。
據(jù)此，韓世同指出，接下來將會有越來越多的房企因此而忍痛取消再融資方案。
“活水”不活：銷售飄綠回款減緩
作為房企資金來源的左膀右臂，如今“左膀”——對外融資已被鉗制，“右臂”——銷售回款也因成交僵持而頗顯乏力。
萬科5月銷售額為51.1億元，同比下降20.2%，環(huán)比下降34%；世茂房地產(chǎn)5月份實現(xiàn)銷售額15億元，環(huán)比下滑40%，同比下滑50%；富力5月銷售收入約12.53億元，同比與環(huán)比跌幅分別為48%與48.9%。
北京美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理楊明麗對此認為，調(diào)控背景下市場各方陷入觀望，這種觀望情緒或許將繼續(xù)維持至9月份。這也意味著，房企資金短期內(nèi)還很難通過銷售回款得到較大補充。
房企承壓：降價或提前上演
許萌指出，在資本市場融資受阻和銷售回款減緩下，目前公司債發(fā)行、銀行貸款及房地產(chǎn)信托等房企其他融資渠道也已被全面收緊。
屋漏偏逢連夜雨，時下在廣東的廣州、珠海等地，房企預售款開始實行監(jiān)管，一個項目的預售款只能用于本預售項目工程的支出，不能挪到其他項目使用。
陶琦對此認為，這是調(diào)控背景下政府進一步收緊房企資金的行為，以降低大型房企硬扛政策的實力。因為預售款專用的政策對大型房企的影響較大，它們本可通過對各個項目預售款進行合理的資金調(diào)配，以優(yōu)化公司資金鏈。
萬科對此卻比較淡然，指出“國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)引入預售制度的主要出發(fā)點是現(xiàn)有融資渠道無法滿足房地產(chǎn)開發(fā)的需要，預售款因此成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最重要的替代融資渠道。但在歐美多數(shù)發(fā)達國家，資本市場成熟，融資渠道發(fā)達，開發(fā)商很少依賴房屋預售來籌集資金。從與國際接軌，保護購房者、按揭貸款銀行等相關(guān)主體權(quán)益的角度考慮，國內(nèi)預售制度的融資功能必然會逐步弱化�！钡蔡貏e提醒，“在逐步弱化預售制度融資功能的同時，有必要拓寬行業(yè)的其他融資渠道�！�
此外，時下坊間正在傳言，房企開發(fā)資金中的自有資金比例將被進一步提高至50%，如果屬實，此舉有如給了房企資金鏈“當頭一棒”。
不過，陶琦認為此傳言不太可靠，因為如果屬實，很多房企或許只能選擇退出了，因為目前很多房企自有資金率甚至連35%都達不到，突然再增加15%的自有資金率，“這不是讓人別干了嗎？”值得注意的是，盡管這一傳聞不一定會實施，但畢竟顯示出一定的調(diào)控預期。
根據(jù)記者了解到得信息，7月底，回歸A股第三次延后的富力可能會率先面臨資金壓力，10月底，招商地產(chǎn)將加入此行列，12月底，復地與萬科也將面臨壓力。同時，保利、華潤置地、金地、綠城與中海的資金鏈仍處于安全狀態(tài)，恒大與雅居樂的資金鏈風險仍會低于2008年底。
一位業(yè)內(nèi)人士據(jù)此認為，短期內(nèi)，市場上還很難見到大型房企普降的現(xiàn)象。到了一定時候，一些房企迫于資金鏈壓力，會開始有選擇性地降價，以釋放成交量，那時降價將成為唯一的選擇。
不過，對此說法，萬科回復稱，截至2月末，公司尚未使用的授信額度達545億元。時下公司資金鏈狀況良好，足以應對任何可能的市場變化。
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