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4月中旬開始的本輪調(diào)控政策出臺至今2月余，在強烈的觀望情緒下，全國各大城市成交量繼續(xù)維持低位。作為房地產(chǎn)行業(yè)的上游，土地市場同樣受到了調(diào)控政策的影響，熱度明顯降低。不過，近期部分房企紛紛趁低“抄底”吸納優(yōu)質(zhì)地塊。如行業(yè)龍頭萬科，在銷售大幅下滑的5月買入了8個新項目。而在廣州，4月以來首次推出的2幅住宅用地，也吸引了至少3家開發(fā)商于今日參與競價。
土地市場成交低迷溢價率明顯下滑
4月中旬以來，部分重點城市樓市成交量持續(xù)萎靡。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，重點城市樓市成交面積環(huán)比全線下降，在其監(jiān)測的35個城市中，成交面積幾乎全線下跌，其中南京下跌幅度最大，達75.27%，杭州、成都次之，下跌幅度均超過50%。北京(不含政策性住房)、上海、深圳的環(huán)比跌幅分別為33.67%、22.9%和28.9%。
這種成交量的萎靡與5月一脈相承。5月中原監(jiān)測的9大重點城市一手住宅成交量環(huán)比大幅下降，普遍降幅在五成左右。9城市中，以杭州的降幅最大，環(huán)比降八成以上；其次是京、滬、深、渝4城市，環(huán)比降幅在5—6成；成都和武漢兩市降幅約為3成。
作為房地產(chǎn)行業(yè)的上游，土地市場顯然也受到了調(diào)控政策的影響。成交低迷，不少房企揣著現(xiàn)金不敢輕舉妄動，導致土地市場熱度明顯降低。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月全國12個被監(jiān)測城市的居住用地成交面積672公頃，雖然環(huán)比增長22%，但較前12個月均值仍低12%。此外，5月居住用地的溢價率繼續(xù)明顯下滑。除上海多幅熱點地塊成交，導致溢價率高達123%，其余城市均未超過40%。而標桿房企的購地支出環(huán)比也比上月下跌兩成左右。6月4日—6月17日，全國12個被監(jiān)測城市宅地成交更是僅33公頃，較新政前周平均的194公頃下降83%。
具體到一線城市來看，也有不少有意思的現(xiàn)象。北京房山6月22日招標出讓兩塊居住用地，最后分別拍得12.18億和1.6億，這也已經(jīng)算是北京近期很大一宗的土地交易了；廣州今日將出讓2個位于荔灣區(qū)的地塊，但實際上原本還有一個位于白云區(qū)金沙洲的“前地王”也將公開出讓，但6月4日，廣州市房管局又緊急通知暫緩出讓該地塊；此外，深圳已經(jīng)很長一段時間無地出讓，而上海土地市場也已連續(xù)4周陷入停滯。
4月中旬以來，部分重點城市樓市成交量持續(xù)萎靡。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，重點城市樓市成交面積環(huán)比全線下降，在其監(jiān)測的35個城市中，成交面積幾乎全線下跌，其中南京下跌幅度最大，達75.27%，杭州、成都次之，下跌幅度均超過50%。北京(不含政策性住房)、上海、深圳的環(huán)比跌幅分別為33.67%、22.9%和28.9%。
這種成交量的萎靡與5月一脈相承。5月中原監(jiān)測的9大重點城市一手住宅成交量環(huán)比大幅下降，普遍降幅在五成左右。9城市中，以杭州的降幅最大，環(huán)比降八成以上；其次是京、滬、深、渝4城市，環(huán)比降幅在5—6成；成都和武漢兩市降幅約為3成。
作為房地產(chǎn)行業(yè)的上游，土地市場顯然也受到了調(diào)控政策的影響。成交低迷，不少房企揣著現(xiàn)金不敢輕舉妄動，導致土地市場熱度明顯降低。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月全國12個被監(jiān)測城市的居住用地成交面積672公頃，雖然環(huán)比增長22%，但較前12個月均值仍低12%。此外，5月居住用地的溢價率繼續(xù)明顯下滑。除上海多幅熱點地塊成交，導致溢價率高達123%，其余城市均未超過40%。而標桿房企的購地支出環(huán)比也比上月下跌兩成左右。6月4日—6月17日，全國12個被監(jiān)測城市宅地成交更是僅33公頃，較新政前周平均的194公頃下降83%。
具體到一線城市來看，也有不少有意思的現(xiàn)象。北京房山6月22日招標出讓兩塊居住用地，最后分別拍得12.18億和1.6億，這也已經(jīng)算是北京近期很大一宗的土地交易了；廣州今日將出讓2個位于荔灣區(qū)的地塊，但實際上原本還有一個位于白云區(qū)金沙洲的“前地王”也將公開出讓，但6月4日，廣州市房管局又緊急通知暫緩出讓該地塊；此外，深圳已經(jīng)很長一段時間無地出讓，而上海土地市場也已連續(xù)4周陷入停滯。
萬科保利趁低價吸納優(yōu)質(zhì)地塊
不過，一片萎靡冷清的土地市場背后，似乎也正暗流涌動著。中原地產(chǎn)監(jiān)測顯示，5月上海、北京、成都等地均有大型開發(fā)商及企業(yè)聯(lián)合體出擊，趁淡市低價吸納優(yōu)質(zhì)地塊。
由于優(yōu)質(zhì)地塊仍受青睞，5月各地土地市場流標率維持低位。中原監(jiān)測的12城市累計本月84幅宅地中僅8幅流標，流標率僅13%。其中上海、廣州、重慶、南京、杭州全部成交，無地塊流標。有業(yè)內(nèi)人士指出，土地市場低位徘徊，部分房企開始入市“抄底”，是一個值得注意現(xiàn)象。
動作最明顯的當是一直被視為行業(yè)風向標的萬科。一直為2008—2009年錯失了很多抄底機會而耿耿于懷的萬科，在銷售大幅下滑的5月份，竟也悄然購入了8個新項目。這8個項目中，除北京房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)3號地外，其他均位于成都、沈陽、貴州、西安、杭州、唐山等二三線城市。除了北京和杭州地塊樓面地價稍高，其余地塊樓面均在一兩千元的價位，甚至成都項目僅870元/平方米。而另據(jù)粗略統(tǒng)計，萬科今年已經(jīng)買入了至少35個新項目，為此萬科僅需支付不足200億元。
此外，保利于5月購入了4個項目，其中兩個位于上海的地塊均在上海浦江鎮(zhèn)，屬熱點地塊，樓面地價卻不到萬元；另兩個項目位于沈陽和成都，價格在千元上下。綠城5月購入2項目，分別位于杭州和寧波�？傮w來看，這3家標桿房企所購地塊有兩大明顯特點，一是總價較低，二是基本都位于二三線城市，而這些地區(qū)受新政影響也相對一線城市較小。
業(yè)內(nèi)人士分析，房企生存的根本是資金、發(fā)展的根本則是土地，雖然近期銷量急劇下挫資金鏈壓力增大，但實力較強的房企則可以趁低吸納優(yōu)質(zhì)地塊，以搶得新政下的樓市先機。連香港恒隆地產(chǎn)[30.10
-0.99%]董事長陳啟宗都高調(diào)宣稱將“擁抱熊市”，認為目前正是非常好的拿地時機，將以便宜的價格拿到位置較好、面積較大的土地。
萬科等標桿房企的動作和陳啟宗的心態(tài)也許可以代表不少房企的心聲，不少房企開始聞風而動。僅6月25日一天，榮盛房地產(chǎn)就以總價6.6億元、溢價率120%，競得了徐州毛紡廠北地塊；華業(yè)地產(chǎn)[5.34
1.14%]旗下公司也以5.98億元競得大連市21號地塊。而將于今日出讓的廣州荔灣老城區(qū)兩幅住宅用地，目前已分別吸引了3家開發(fā)商報名競價。
警惕有實力開發(fā)商低位“囤地”
當然，“抄底”是需要大量現(xiàn)金的。尤其是新政出臺后，先是銀行對開發(fā)商貸款進行審查，貸款拿地受到嚴格限制；隨后開發(fā)商的信托貸款融資渠道遭到封殺；6月初上市房地產(chǎn)公司增發(fā)融資夭折。開發(fā)商一面受融資困擾，另一面則受到稅務部門清算土地增值稅的考驗，對房企資金流形成剪刀差壓力。這也促進了開發(fā)商更傾向于快速銷售回籠資金。
而本輪調(diào)控的思路之一是通過增加土地供應、增加市場供應，從而促使房價趨于理性。但從實際情況來看，即使在調(diào)控政策極嚴厲的當下，開發(fā)商外部融資渠道依然未全面收緊，境外銀行貸款、境外債券仍可發(fā)行。這也為有實力的開發(fā)商趁低“囤地”奠定了基礎。中原報告指出，從目前開發(fā)商的表現(xiàn)來看，在低庫存的情況下，通過慢慢出貨以待市場復蘇仍然是多數(shù)開發(fā)商，尤其是土地儲備量較多的開發(fā)商的普遍想法。若開發(fā)商繼續(xù)選擇慢開盤、低銷售的經(jīng)營策略，即便政府持續(xù)加大土地市場供應，也僅僅是增加了開發(fā)商的土地儲備，而不能快速進入施工建設環(huán)節(jié)以形成有效的住宅供應。房價真正降下來的難度也會大大增加。
此外，有業(yè)內(nèi)人士認為，在土地資源越來越稀缺的情況下，有實力的大房企獲得優(yōu)質(zhì)地塊的機會比小開發(fā)商大得多，中小企業(yè)將逐步退出一線市場的競爭。而當前的市場環(huán)境更是在一定程度上起到了催化劑作用。有實力的開發(fā)商會借機擴張，搶占更大的市場份額，留給中小企業(yè)的生存空間將越來越小，應該注意防止行業(yè)過度壟斷。
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